Bausparen — cтроительно-накопительный договор

Государственные субсидии: точные суммы на 2026 год

Wohnungsbauprämie — жилищная премия

Важная деталь, о которой часто узнают поздно: премия не выплачивается ежегодно. Она копится и приходит вместе с накоплениями при распределении договора (Zuteilung).

Два ограничения, которые касаются именно нашей аудитории

1. Договоры, заключённые с 1 января 2009 года, дают премию только при жилищном использовании. Просто снять деньги через семь лет и потратить на что угодно — как это было с более старыми договорами — уже нельзя: премия сгорает.

Исключения, при которых премия сохраняется: договор заключён в возрасте до 25 лет и прошло не менее семи лет (действует один раз в жизни); смерть или полная нетрудоспособность вкладчика или супруга; безработица не менее года подряд, продолжающаяся на момент распоряжения деньгами.

2. Жильё должно находиться в стране ЕС или ЕЭЗ. Квартира в Германии, Испании, Польше, Болгарии — премия сохраняется. Квартира в России, Казахстане, Сербии, Турции — премия сгорает полностью. Это прямо написано в законе, и на русскоязычных сайтах об этом почти не пишут.

Arbeitnehmer-Sparzulage — доплата к VL

Малоизвестное и очень практичное отличие. Закон о накоплении капитала прямо распространяет на Bausparverträge семилетний срок — независимо от того, заключён договор до 2009 года или после. Это значит: Arbeitnehmer-Sparzulage, в отличие от Wohnungsbauprämie, не требует жилищного использования. Достаточно выждать семь лет — и деньги вместе с доплатой можно потратить как угодно и где угодно. Для тех, кто не уверен, что купит жильё именно в Германии, разница принципиальная.

Новое условие: чтобы получить доплату, нужно дать согласие на электронную передачу данных провайдеру. Бумажная справка VL больше не работает — без согласия права на доплату нет.

Wohn-Riester и дедлайн 31 декабря 2026 года

Реформа принята. Закон о реформе частного пенсионного обеспечения прошёл Бундесрат 8 мая 2026 года. Новые продукты появятся с 1 января 2027 года, а 31 декабря 2026 года — последний день, когда можно заключить договор Riester и Wohn-Riester в нынешнем виде. Уже существующие договоры сохраняются; с 2027 года владелец сам решит, остаться в старом режиме или перейти в новый.

Eigenheimrente не отменяется, а встраивается в новую систему: базовая доплата вырастет максимум до 540 € в год, доплата на ребёнка составит до 300 € независимо от года рождения.

Помните про отложенное налогообложение: изъятая на жильё сумма записывается на условный счёт (Wohnförderkonto), который до пенсии увеличивается на 2 % в год, а затем облагается налогом — либо разово с тридцатипроцентной скидкой, либо частями. Также: Wohnungsbauprämie и Riester на одни и те же взносы не суммируются.

Честный расчёт: когда Bausparen выгоден, а когда нет

Bausparen — это по сути страховка от роста процентных ставок. Как у любой страховки, у неё есть цена, и её стоит знать до подписания.

Из чего складывается цена

Точка безубыточности

Модельный расчёт по калькулятору одной из крупных касс: цель 100.000 € через восемь лет, взнос 501 € в месяц. Сравниваются два пути — копить на вкладе и потом взять обычный банковский кредит, или копить в Bausparvertrag и взять Bauspardarlehen.

Обе схемы в этом расчёте дают одинаковые общие расходы. Значит, точка безубыточности — 4,35 %: Bausparen выигрывает только в том случае, если через восемь лет обычная ипотека будет стоить дороже.

Где сейчас рынок

Два честных вывода.

Первый: ставки за первое полугодие 2026 года выросли — с 3,58 до 3,76 % на сроке 5–10 лет. Это довод в пользу фиксации ставки заранее. Но до порога 4,35 % ещё около 0,6 процентного пункта, а кривая доходности инвертирована: длинная фиксация свыше 10 лет стоит дороже, чем на 5–10 лет. То есть рынок дальнейшего роста не ждёт.

Второй: если вы семья с детьми и подходите под лимиты дохода программ KfW 300 или 308, эти программы дешевле любого Bauspardarlehen — там ставка начинается от 0,01 %. Лимиты дохода: от 90.000 € в год с одним ребёнком до 130.000 € с пятью. Проверить их стоит до того, как подписывать что-либо ещё.

Где Bausparen действительно на своём месте: когда вы точно знаете, что через 6–12 лет будете модернизировать жильё или покупать недвижимость, и хотите зафиксировать ставку сегодня. Stiftung Warentest в мае 2026 года протестировала более 220 тарифных вариантов всех 13 немецких касс и подтвердила: для будущей модернизации Bausparvertrag может быть разумным — именно из-за выгодной ставки будущего займа. Как способ просто копить деньги он проигрывает обычному вкладу.

Незаконные комиссии: как вернуть деньги

За последние десять лет Верховный суд Германии последовательно признавал недействительными почти все регулярные сборы Bausparkassen. Если такие сборы списывали с вас, их можно потребовать назад.

Последнее решение — самое свежее и самое важное. До июля 2026 года договоры Wohn-Riester оставались серой зоной: кассы утверждали, что закон о сертификации пенсионных продуктов оправдывает такие сборы. Верховный суд этот довод прямо отклонил. Если у вас Riester-Bausparvertrag и с него списывали годовой сбор — деньги подлежат возврату.

Как требовать возврат

1. Поднимите выписки и посчитайте, какие регулярные сборы списывались и за какие годы.
2. Срок давности — три года, отсчёт с конца календарного года. То есть в 2026 году можно вернуть сборы за 2023, 2024 и 2025 годы.
3. Направьте кассе письменное требование. У Verbraucherzentrale есть готовый образец письма.
4. Важно: простое требование об уплате течение давности не прерывает. Если срок подходит к концу, нужны более серьёзные шаги — заявление в согласительный орган или судебный приказ.
5. Досудебно спор разбирает согласительный орган: Schlichtungsstelle Bausparen для частных касс, орган при объединении публичных банков — для LBS.

Ещё не решено: аналогичное дело о «Vertragsentgelt» у другой крупной кассы находится в Верховном суде — нижестоящий суд в декабре 2025 года счёл сбор допустимым, что прямо противоречит решению от июля 2026 года. Решение может появиться в ближайшие месяцы.

Частые ошибки и важные ограничения

Слишком большая сумма договора

Комиссия за заключение считается от всей суммы договора, а не от того, что вы реально накопите. Договор на 60.000 € при комиссии 1,6 % стоит 960 € сразу. Если цель — просто получать премии и доплаты к VL, достаточно суммы 10.000–20.000 €. Снизить сумму позже можно, но комиссию за отпавшую часть не вернут.

Касса может расторгнуть договор

Верховный суд в феврале 2017 года подтвердил: через десять лет после наступления права на распределение (Zuteilungsreife) касса вправе расторгнуть договор с уведомлением за шесть месяцев. Это легализовало около 250 тысяч расторжений старых выгодных договоров.

Что важно знать владельцам старых договоров с высокой ставкой:

• бонусные проценты за отказ от займа не защищают от расторжения — это подтверждено отдельным решением 2018 года;
• если сумма договора накоплена полностью, цель договора считается достигнутой и касса может расторгнуть его и без десятилетнего срока. Поэтому переплачивать сверх обычного взноса вредно;
• касса, как правило, не обязана принимать взносы сверх обычного размера.

При этом старый договор с доходностью около 3 % — сегодня один из лучших сберегательных продуктов на рынке, и держать его стоит. Если пришло расторжение, проверьте: не засчитаны ли бонусы в достижение суммы договора, не истёк ли срок давности требований кассы, не разрешала ли она вам ранее паузу в платежах.

Переезд за границу

Сам договор можно вести и живя за пределами Германии. Но жилищная премия сохраняется только при покупке жилья в ЕС или ЕЭЗ, а выезд за пределы ЕЭЗ прекращает неограниченную налоговую обязанность и делает использование Wohn-Riester «вредным» — доплаты и налоговые льготы придётся вернуть.

Наследование

Договор переходит к наследникам. Касса не вправе принудить их к досрочной выплате: накопленные премии и бонусные проценты сохраняются, а наследники сами решают, когда принимать распределение.

Защита вкладов

Накопления защищены как обычные банковские вклады — до 100.000 € на человека. У части касс защита организована через отраслевые системы, у сберкасс — через объединение ответственности без формального лимита.

На что можно потратить заём

Закон даёт закрытый перечень: строительство, покупка, содержание и улучшение жилья; покупка земельного участка или права застройки под жильё; освоение жилых районов; погашение других кредитов, взятых на эти же цели (то есть рефинансирование жилищного кредита); погашение обременений участка. Отдельно засчитываются работы нанимателя по модернизации собственной съёмной квартиры и первое приобретение паёв в жилищном кооперативе.