Что такое Kaution

21 июня, 2024

Kaution – залог при аренде жилья в Германии.

Если вы планируете снимать жилье в Германии, важно помнить про Kaution – арендный депозит. По закону вы не обязаны его платить, но без него квартиру найти практически невозможно. Он используется для защиты собственника и может покрывать:

Материальный ущерб (повреждения в квартире и т.д.)

Неуплату арендной платы

Неуплату коммунальных услуг

В этой статье мы рассмотрим, как работает кауцион в Германии, какие существуют правовые нормы и практические аспекты внесения и возврата арендного депозита, а также дадим полезные советы для арендаторов.

Nebenkosten – коммунальные расходы, например холодная вода, вывоз мусора, уборка общих помещений. Отопление, электричество, газ оплачиваются отдельно и не входят в Nebenkosten.

Kaltmiete – арендная плата без учета коммунальных услуг (Nebenkosten).

Warmmiete – арендная плата с учетом коммунальных услуг (Nebenkosten).

Согласно § 551 пункт 1 BGB Kaution не может составлять более 3 арендных платежей (без коммунальных платежей – Nebenkosten), так называемая Kaltmiete (“холодная аренда”). Даже если арендодатель фиксирует оплату коммунальных услуг и включает ее в договор, указывая в нем стоимость Warmmiete (“теплая аренда”), для расчета кауциона, он должен вычесть стоимость коммунальных услуг. В случае же увеличения арендной платы, сумма залога остается прежней, если в договоре не указано иное.

Как оплатить Kaution?

Переезд в новую квартиру чаще всего и без того является затратным: перевоз вещей, покупка недостающих и т. д. А тут еще необходимо заплатить сразу 4 платежа.

Если вы не можете или не хотите платить столько денег арендодателю одним махом, есть несколько вариантов:

Единый перевод или платеж

Вы можете оплатить Kaution полностью единым платежом или тремя частями. Первый взнос должен быть оплачен одновременно с арендной платой за первый месяц, остальные – в дни платежей за следующие месяцы (§ 551 пункт 2 BGB). Но учитывайте, что вернут вам его скорее всего не сразу, как вы съедете с квартиры. Об этом в конце.

В случае оплаты наличными арендодатель должен вложить ваши деньги в качестве депозита отдельно от других своих счетов (§ 551 пункт 3 BGB). Этот счет не может быть расторгнут в течение срока действия договора аренды, а вы имеете право на проценты с него. Правда большинство из депозитарных счетов имеют очень низкий процент. На май 2024 это не более 0,5% в год.

Mietkautionsversicherung - страхование арендного депозита.

В этом случае вы оформляете страховку и, следовательно, не должны вносить депозит. Вместо этого вы платите ежемесячную или годовую страховую премию, сумма которой зависит от суммы депозита.
В зависимости от страховой компании, взносы начинаются примерно с 25 евро в год. При оформлении Mietkaution, с депозитом 2400 евро, расходы составят примерно 80 евро в год (информация актуальна на май 2024). Арендодатель получает гарантийный сертификат от страховой компании в качестве доказательства безопасности. Обычно сертификаты оформляются в течении 24 часов, в некоторых случаях их можно оформить онлайн. Возможность оформления договора страхования, вместо внесения залога вы должны согласовать с арендодателем.

Предварительные условия для заключения договора:

Минимальный возраст заявителя: 18 лет
Арендная недвижимость находится в Германии
Использование арендной недвижимости в частных жилых целях
Действительные банковские реквизиты для SEPA-Lastschrift (автоматическое списание с банковского счета)
Хорошая кредитная история

Дополнительная информация для заключения:

Информация об арендаторах
Информация об аренде недвижимости
Информация об арендодателе (возможно, о собственнике квартиры)
Дата начала аренды

Рассчитать и оформить Mietkautionsversicherung онлайн

Оформить

Mietaval или финансовое поручительство Bürgschaft

Также возможен Mietaval- гарантия арендного депозита. В этом случае гарант обязуется взять на себя ущерб или ваши долги, которые, возможно, останутся открытыми после прекращения аренды, но только до суммы согласованного по договору депозита. Таким гарантом может выступить банк. Вам не нужно будет платить всю сумму депозита, только вносить ежемесячную или ежегодную плату за гарантию, и в некоторых случаях дополнительную плату за обслуживание. В настоящее время немногие банки оказывают такие услуги. И по стоимости выходит выше, чем Mietkaution, например для той же суммы депозита в 2400 евро, ежегодный платеж составит от 96 евро. В случае частного поручительства (Kautionsbürgschaft), например, от родителей, арендодателю придется проверять финансовую мощь гаранта. Оформление Mietaval и Bürgschaft также должно быть согласовано с арендодателем.

Что если не платить Kaution?

Неисполнение обязательств по обеспечению аренды регулируется (§ 569 пункт 2а BGB) . Неуплата залога дает арендодателю право на расторжение договора аренды, без предварительного уведомления. Правда есть нюансы:

Внесение залога должно быть прописано в договоре аренды
Вы не внесли залог минимум за 2 месяца
Причина расторжения договора должна быть указана.

Если вы вносите полный арендный депозит после расторжения (или не позднее чем через два месяца), оно становится недействительным.

Что происходит с Kaution в случае смены владельца недвижимости?

В случае смены владельца или смены арендодателя, продолжает действовать существующий договор аренды без изменений (§ 566 BGB), а также новый владелец не может увеличить арендный депозит. Его сумма может быть изменена только в том случае, если вы соглашаетесь с такими изменениями или арендодатель расторгает договор и заключается новый договор аренды. Вы имеете право не соглашаться на последующее увеличение арендного депозита или даже новый договор на существующую квартиру.

Как вернуть Kaution в случае оплаты наличными?

Вы получите кауцион после того, как съедете и сдадите ключи от квартиры. Владелец квартиры может вычесть из депозита любые убытки, но должен иметь законное право на это. Если дефекты в квартире уже известны при выезде, вам должны предоставить короткий период времени для их устранения.

Для получения возврата депозита рекомендуем написать запрос в письменном виде сразу после выезда из квартиры. В запросе следует указать, что на момент передачи квартиры не было обнаружено дефектов или что они были устранены.

Чаще всего получение депозита может занять время, даже если аренда завершилась без инцидентов. Закон не устанавливает жестких сроков для возврата депозита арендодателем после окончания срока аренды. Согласно прецедентному праву, вы можете ждать свой депозит до шести месяцев. Этот период соответствует сроку исковой давности для компенсации, которую арендодатель может требовать от вас в случае повреждений в квартире после выезда (согласно § 548 BGB). На конец этого срока арендодатель должен вернуть депозит. Вы также получите проценты за время хранения депозита после его закрытия.

В каком случае арендодатель может удержать депозит?

Если урегулирование эксплуатационных расходов все еще продолжается, арендодатель также может удерживать часть депозита более шести месяцев. Тем не менее, он не может хранить весь депозит.

Если арендодатель обнаруживает ущерб или дефекты в квартире после окончания срока аренды, или если остаются неоплаченные счета за аренду или дополнительные расходы, то он имеет право удержать часть арендного депозита, чтобы компенсировать эти убытки или долги. Арендодатель должен ясно объяснить причины удержания депозита и использовать средства только для конкретных целей. В случае, если арендатор не оплатил все дополнительные расходы по окончании аренды, арендодатель имеет право удержать часть депозита до полного погашения долга.

Однако, дефекты износа не могут служить причиной для уменьшения депозита. В этой ситуации важно определить, что подлежит компенсации и что не имеет отношения к удержанию депозита.
Если возникают проблемы с возвратом депозита или арендодатель не выплачивает его полностью, рекомендуем обратиться за юридической поддержкой в местную ассоциацию арендаторов или юридическую фирму, специализирующуюся на арендном праве. Учитывайте возможные расходы в случае подачи иска. Если у вас оформлена страховка юридических расходов, уточните, в какой степени она покрывает расходы на спор о погашении депозита.

Если вам приходит в голову идея не платить арендную плату в последние несколько месяцев после уведомления о переезде и, таким образом, “забрать” депозит. Знайте, это плохая идея и делать так не разрешено, на вас могут подать в суд.