Аренда жилья в Германии – это сложный процесс с множеством нюансов, начиная от поиска квартиры и подписания договора до правил выселения. В отличие от многих стран, большинство жителей Германии предпочитают арендовать, а не покупать жильё. Из-за высокой конкуренции на рынке аренды процесс поиска жилья может быть сложным, особенно в крупных городах. Мы собрали основную информацию и несколько практических советов по поиску и аренде квартир и домов в Германии.
Оглавление
Глоссарий
- Kaltmiete – “холодная” аренда (без коммунальных услуг).
- Warmmiete – аренда с коммунальными платежами (но без электричества и интернета).
- Möbliert / Teilmöbliert – меблированная / частично меблированная квартира.
- Einbauküche (EBK) – встроенная кухня с мебелью и техникой. Если в объявлении указано “mit EBK”, значит, кухня уже оборудована.
- Wohnküche – просторная кухня, совмещённая с гостиной (часто считается за 0,5 жилой комнаты).
- Wohngemeinschaft (WG) – совместное проживание с другими жильцами (“коммунальная” квартира, популярно среди студентов).
- Kaution – залог, депозит. Обычно составляет 3 месячные холодные аренды.
- Betriebskosten – эксплуатационные расходы (уборка территории, обслуживание лифта и т. д.).
- Heizkosten – отопление. Может входить в Warmmiete или оплачиваться отдельно.
- Strom – электричество, оплачивается отдельно.
- Rundfunkbeitrag – обязательный сбор за пользование общественным радио и телевидением в Германии.
- Nachmieter – это новый арендатор, которого текущий жилец ищет самостоятельно, чтобы раньше срока расторгнуть договор аренды (Mietvertrag).
- Hausordnung – это внутренний распорядок дома, регулирующий правила совместного проживания в многоквартирном доме.
Поиск жилья и типы аренды
Где искать квартиру?
Онлайн-платформы
Immobilienscout24.de
Immonet.de
WG-Gesucht.de – для поиска комнаты в коммунальной квартире (WG)
ebay Kleinanzeigen – объявления от частных лиц
Tauschwohnung.com – если у вас уже есть квартира, и вы бы хотели обменять ее на более подходящий для вас вариант
Социальные сети и группы
Facebook-группы для аренды жилья в конкретных городах.
Telegram- и WhatsApp-чаты для поиска жилья среди экспатов.
Объявления в газетах и на досках объявлений
В небольших городах объявления можно найти в местных газетах или на досках объявлений в супермаркетах.
Риэлторы (Makler)
За услуги риэлтора (если квартира сдаётся через агентство) может взиматься плата.
По закону “Bestellerprinzip” (2015) платит тот, кто заказал услугу (обычно арендодатель).
Через фирмы-арендодатели и коопеактивы застройщиков (Wohnbaugesellschaft)
Часто в Германии квартиры сдают фирмы, которые являются владельцами сразу нескольких многоквартирных домов (иногда целых кварталов). У них есть собственные порталы с объявлениями и офисы в городе, куда можно обратиться за помощью. Есть как государственные, так и частные компании.
Личный поиск
В больших городах арендодатели иногда просто вешают объявления «Zu vermieten» на двери домов.
- Отвечайте на объявления в первые 5 минут после их публикации - поставьте оповещения во всех приложениях по сохраненному поиску.
- Поиск Nachmieter - отличный вариант, потому что сокращает список потенциальных кандидатов (особенно если вы соглашаетесь на все условия предыдущего арендатора, например выкуп кухни или техники по явно завышенной цене).
- Витамин Б - ищите связи с работниками фирм-арендодателей, участвуйте в жизни чатов и групп желаемого города, спрашивайте коллег и знакомых. Многие квартиры даже не доходят до платформ с объявлениями и уходят знакомым и знакомым знакомых.
- Как временное решение можно рассмотреть частные общежития - там практически всегда есть места и часто нет ограничений "только для студентов".
- Если у вас низкий или средний доход, вы имеете право на Wohnberechtigungsschein (WBS) - разрешение на аренду социального жилья (Sozialwohnung) в Германии. Это разрешение даёт право искать жильё среди Sozialwohnungen по льготным ценам.
Остерегайтесь мошенников!
В последние годы на рынке аренды жилья в Германии действительно наблюдается рост числа мошеннических схем. Вот несколько распространенных методов обмана, с которыми могут столкнуться арендаторы:
1. Мошенничество с предоплатой
Мошенники размещают объявления о сдаче в аренду несуществующих квартир по очень привлекательной цене. Они утверждают, что находятся за границей и просят перевести предоплату для “бронирования” квартиры. Как только деньги переведены, мошенники исчезают.
2. Фальшивые объявления
Используются реальные фотографии из других объявлений. После связи по электронной почте арендаторам предлагают заключить договор и перевести залог, не видя квартиру лично.
3. Поддельные документы
Мошенники могут предоставлять поддельные документы, такие как фиктивные договора аренды, чтобы казаться легитимными.
4. Схемы с авансом за “услуги”
Жертву убеждают в необходимости оплатить некие “услуги”, такие как проверка кредита или оформление документов, прежде чем подписывать договор аренды.
Чтобы избежать мошенничества, следуйте нескольким простым рекомендациям:
- Посещайте квартиры лично. Не соглашайтесь на аренду квартиры без личного осмотра.
- Остерегайтесь предоплаты. Никогда не переводите деньги вперед, особенно через платформы, которые не могут быть отслежены, такие как Western Union или MoneyGram.
- Проверяйте документы. Убедитесь, что у вас есть подлинные контакты арендодателя и просьба показать подлинные документы.
Типы аренды в Германии
Befristeter Mietvertrag
Временный договор аренды (на 6 месяцев – 5 лет), без права продления.
Unbefristeter Mietvertrag
Бессрочный договор с возможностью расторжения с 3-месячным уведомлением (если не указано иное).
Zwischenmiete (Untermiete)
Временная аренда (например, если хозяин уезжает и сдаёт жильё на несколько месяцев).
Wohngemeinschaft (WG)
Коммунальное жильё (несколько человек снимают квартиру, деля аренду).
Unmöbliert Без мебели. В большинстве случаев сдается без кухни. Самый частый тип аренды в Германии.
Möbliert
Полностью мебилированная (чаще всего краткосрочная аренда). Обычно гораздо дороже, чем стандартные квартиры без мебели.
Einbauküche (EBK)
Квартира со оборудованной кухней.
Etagenwohnung
Обычная квартира в многоквартирном доме (Mehrfamilienhaus).
Altbauwohnung
Квартира в старом доме (высокие потолки, паркет, лепнина, часто проблемы с коммуникациями и теплоизоляцией).
Neubauwohnung
Квартира в новом доме с современными стандартами.
Maisonette
Двухуровневая квартира.
Reihenhaus
Таунхаус – дом с соседями через стену.
Einfamilienhaus
Отдельный жилой дом.
Приблизительная стоимость аренды в Германии в крупных городах (2024)
| Город | Средняя Kaltmiete за 50 м² (€) |
| Берлин | 750–1 200 |
| Мюнхен | 1 200–1 800 |
| Гамбург | 900–1 400 |
| Франкфурт | 1 000–1 500 |
| Кёльн | 850–1 300 |
| Дрезден | 600–900 |
Дополнительные обязательные платежи
Коммунальные услуги (Nebenkosten)
Это расходы на обслуживание дома и общие коммунальные услуги, такие как холодная вода, вывоз мусора, освещение общих помещений, обслуживание лифтов, уборка общих территорий и т.д.
Эти расходы зачастую оплачиваются авансом ежемесячно, а потом корректируются по итогам года на основании фактического потребления. Если вы переезжаете – перерасчет придет на ваш новый адрес. Сроки подсчета фактического потребления – до 31 декабря следующего года (перерасчет за 2024 придет до конца 2025 года). Если корректировка пришла позже, то вы освобождаетесь от дополнительной оплаты перепотребления. Если сумма непомерно велика, можно просить разбить на части.
Залог (Kaution)
Это депозит, который арендатор должен внести в начале аренды. Обычно залог составляет три месяца арендной платы и служит для покрытия возможных повреждений имущества или невыполнения условий договора аренды. Залог должен быть размещен на отдельном банковском счету и возвращается арендатору после окончания аренды, если не было нарушений.
Подробнее о Kaution и о возможности минимизировать эти расходы мы рассказали в этой статье.
Отопление и горячая вода
Отопление (Heizung) и горячая вода в Германии обычно входят в категорию коммунальных услуг (Nebenkosten), которые оплачиваются арендатором отдельно от основной арендной платы. Однако также часто бывает, что этот платеж идет отдельно и предоставляется различными поставщиками, как и электроэнергия.
Электричество (Strom)
В Германии электричество оплачивается отдельно от других арендных платежей. Здесь либерализованный рынок электроэнергии, что означает, что потребители могут выбирать из множества поставщиков электроэнергии: сравнивать тарифы и условия и менять поставщика, чтобы выбрать наиболее выгодное предложение. Это можно сделать через специализированные сайты и онлайн-платформы. Мы рекомендуем проверять условия ежегодно.
Rundfunkbeitrag
Rundfunkbeitrag – это обязательный сбор за пользование общественным радио и телевидением в Германии. Он взимается с каждого домохозяйства, независимо от того, есть ли у вас телевизор, радио или интернет-устройства.
Размер налога на радио и телевидение в Германии
С 2021 года ставка составляет 18,36 € в месяц (220,32 € в год) на одно жильё.
- Если вы живёте один – платите всю сумму.
- Если у вас несколько жильцов (WG) – сумма делится между всеми.
- Если у вас несколько квартир – за каждую нужно платить отдельно.
Освобождение от сбора
Eсть некоторые исключения и льготы для определенных категорий лиц и домохозяйств на оплату Rundfunkbeitrag:
- Люди с низким доходом
Те, кто получает социальное пособие, такое как Arbeitslosengeld II (пособие по безработице II), социальную помощь (Sozialhilfe) или помощь по обеспечению базовых нужд в старости и при ограничении трудоспособности, могут быть освобождены от уплаты этого сбора. - Студенты и учащиеся
Если студент получает BAföG и живет отдельно от родителей, он также может подать заявку на освобождение. - Люди с инвалидностью
Лица с тяжелой инвалидностью, получающие пособие по инвалидности и имеющие идентификационное удостоверение о тяжелой инвалидности (GdB от 80 и выше), могут запросить освобождение или снижение платежа. - Прочие группы
Если кто-то находится в учреждении длительного пребывания (например, в доме престарелых) и другие исключительные группы населения, соответствующие определенным критериям.
Обратите внимание, что освобождение не является автоматическим – оно требует подачу заявления и предоставление соответствующих доказательств (например, подтверждение получения пособия или справку об инвалидности).
Права и обязанности арендатора
Аренда жилья в Германии регулируется достаточно строго, чтобы обеспечить баланс интересов арендаторов и арендодателей.
Права
1. Право на жилье
Арендатор имеет право использовать арендованное жилье в соответствии с условиями договора аренды. Это включает в себя не только проживание, но и право на спокойствие и неприкосновенность частной жизни. В Германии арендодателю запрещено вмешиваться в личную жизнь арендатора и приходить, например, с проверками.
2. Поддержание жизненных условий
Арендатор имеет право на то, чтобы жилье поддерживалось в состоянии, пригодном для проживания. Это включает в себя регулярное обслуживание отопления, водоснабжения и электричества.
3. Защита от необоснованного повышения арендной платы
Арендная плата не может повышаться произвольно. Существуют строгие правила, регулирующие увеличение арендной платы, обычно связанные с индексами арендной платы (Mietspiegel) в регионе.
4. Защита от необоснованного выселения
Арендодатель не может выселить арендатора без объективных причин (и суда). Причины для выселения ограничиваются например, личной необходимостью арендодателя, нарушением условий договора аренды и т.д.
5. Возмещение за улучшения
Если арендатор самостоятельно улучшает жилье (например, ставит новую ванную комнату или кухню) с разрешения арендодателя, он может иметь право на компенсацию.
Обязанности
1. Своевременная уплата арендной платы
Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату по условиям договора.
2. Содержание жилья в надлежащем состоянии
Арендатор должен заботиться о сохранности жилья и соблюдать общие правила проживания, включая уборку общих помещений и проветривание, если это предусмотрено договором.
3. Поддержание порядка и отсутствие ущерба
Арендатор должен избегать действий, которые могут привести к повреждению имущества. Ущерб, причиненный по вине арендатора, должен быть возмещен.
4. Соблюдение правил проживания
Это может включать в себя соблюдение тишины в ночное время, использование общих помещений и соблюдение правил пользования общими ресурсами (например, стиральными машинами в подвале).
Тихие часы могут отличаться в зависимости от договора, обычно с 22:00 до 06:00 и с 12:00 до 15:00, а также Ruhetag по воскресеньям и праздничным дням. В это время нельзя стирать, сверлить, пылесосить, стричь газоны и выбрасывать стекло.
Важным является и сортировка мусора: отдельно пластик, бумага, биомусор и неперерабатываемые отходы.
Стекло выбрасывается в специальные контейнеры на улице в соответствии с цветом бутылок.
5. Предупреждение о дефектах
Если арендатор замечает дефекты или повреждения в жилье, он обязан сообщить об этом арендодателю как можно скорее, чтобы избежать нанесения дополнительного ущерба.
6. Согласование изменений
Для внесения существенных изменений в квартиру, таких как снос стен, смена облицовки и т.д., необходимо получить разрешение от арендодателя.
Расторжение договора и выселение
Сроки уведомления о расторжении
Уведомление должно быть сделано в письменной форме и подписано лицом, которое арендует помещение или предоставляет его в аренду.
Для арендаторов
Обычно арендаторы могут расторгнуть договор аренды с уведомлением за три месяца. Уведомление должно быть получено арендодателем до третьего рабочего дня месяца, чтобы срок начался с конца текущего месяца.
Для арендодателей
Уведомление со стороны арендодателя также должно быть сделано за три месяца, если аренда длится менее пяти лет. Этот срок увеличивается до шести месяцев для аренды от пяти до восьми лет и до девяти месяцев, если аренда продолжается более восьми лет.
Арендодатель может расторгнуть договор только при наличии законного основания, например:
- Личная нужда (например, если арендодатель или его близкие родственники хотят переехать в квартиру).
- Существенное нарушение условий договора аренды арендатором (например, систематическая неуплата арендной платы).
- Значительный ремонт или изменения (которые невозможно провести, пока жильцы занимают квартиру).
Выселение
Перед выселением из арендованного жилья в Германии арендаторам необходимо выполнить несколько ключевых шагов, чтобы обеспечить соблюдение всех юридических и договорных обязательств и избежать возможных конфликтов с арендодателем.
- Проверка договора аренды
Ознакомьтесь с условиями вашего договора аренды, чтобы убедиться в выполнении всех обязательств, включая порядок освобождения квартиры, возврата ключей и оплаты коммунальных услуг. - Проведение мелкого ремонта
Если договор аренды предусматривает обязательство вернуть квартиру в определённом состоянии, вам может потребоваться провести косметический ремонт, например, покраску стен или ремонт небольших повреждений. - Очистка помещения
Квартира должна быть оставлена в том же виде, как когда вы в нее въезжали. Это включает в себя удаление всех личных вещей и мусора. Некоторые договоры аренды могут содержать конкретные требования к состоянию возвращаемого жилья. - Согласование даты осмотра
Согласуйте с арендодателем дату и время осмотра квартиры. Это даст возможность обсудить финальное состояние квартиры и решить все вопросы, связанные с залогом. - Проверка учета коммунальных услуг
Убедитесь в правильном оформлении показаний счетчиков воды, газа и электричества. Они должны быть зафиксированы и переданы соответствующим службам с указанием вашего выезда. - Возврат ключей
Подготовьтесь к передаче всех ключей от квартиры, почтового ящика и других доступов, связанных с жильем. - Документация возврата залога
Обговорите с арендодателем процедуру возврата залогового депозита. Залог обычно возвращается после вычета суммы на необходимые ремонтные работы или невыплаченные коммунальные услуги, если таковые имеются. Четкых временных рамок возврата кауциона нет, в среднем возврат может длиться 6 месяцев и более. - Получение подтверждения об освобождении квартиры
По возможности получите письменное подтверждение о возврате квартиры арендодателю, которое может включать информацию о возврате депозита или отсутствии претензий к состоянию квартиры. - Не забудьте оповестить все инстанции о смене места вашего жительства (банк, страховые компании и пр.).
Аренда жилья в Германии — это процесс, который требует внимательности и терпения. Несмотря на определенные сложности, например дефицит предложений и требования к платежеспособности, система аренды в Германии предоставляет арендаторам надежность и защиту. Мы надеемся, что каждый найдет для себя комфортное и подходящее жилье. Желаем удачи в поисках квартир и домов вашей мечты!
