Wynajęcie mieszkania w Niemczech to złożony proces z wieloma niuansami – począwszy od znalezienia mieszkania i podpisania umowy, aż po zasady eksmisji. W przeciwieństwie do wielu krajów większość Niemców preferuje wynajem, zamiast kupować dom. Ze względu na dużą konkurencję na rynku wynajmu, znalezienie mieszkania może okazać się trudne, szczególnie w dużych miastach. Zebraliśmy podstawowe informacje i praktyczne wskazówki dotyczące wyszukiwania i wynajmu mieszkań i domów w Niemczech.
Spis treści
Słowniczek
- Zimny czynsz – czynsz „zimny” (bez opłat za media).
- czynsz z ogrzewaniem – czynsz z rachunkami za media (ale bez prądu i internetu).
- Mobilny / Przyjazny dla urządzeń mobilnych – mieszkanie umeblowane/częściowo umeblowane.
- Wkład (EBK) – zabudowana kuchnia z meblami i sprzętem AGD. Jeśli w reklamie podano „z EBK”, co oznacza, że kuchnia jest już wyposażona.
- Kuchnia jadalna – przestronna kuchnia połączona z salonem (często uznawanym za 0,5 salonu).
- Wspólna działalność (WG) – wspólne mieszkanie z innymi mieszkańcami (mieszkanie „komunalne”, popularne wśród studentów).
- kaucja - zastaw, depozyt. Zwykle umowa najmu na zimno trwa 3 miesiące.
- Koszty zakładu – koszty operacyjne (sprzątanie terenu, konserwacja windy itp.).
- Koszty utrzymania – ogrzewanie. Można go uwzględnić w pakiecie Warmmiete lub opłacić osobno.
- Prąd - prąd, płatny osobno.
- opłata za transmisję – obowiązkowa opłata za korzystanie z publicznego radia i telewizji w Niemczech.
- Nachmieter – jest nowym najemcą, którego obecny najemca poszukuje samodzielnie w celu wcześniejszego rozwiązania umowy najmu (Mietvertrag).
- Zasada domu - jest to wewnętrzny regulamin domu, regulujący zasady współżycia w budynku wielorodzinnym.
Znajdowanie zakwaterowania i rodzajów wynajmu
Gdzie szukać mieszkania?
Platformy internetowe
Nieruchomościscout24.de
Immonet.de
WG-Gesucht.de – znaleźć pokój w mieszkaniu komunalnym (WG)
ebay drobne - reklamy od osób prywatnych
Tauschwohnung.com - jeśli posiadasz już mieszkanie i chciałbyś je wymienić na bardziej odpowiadającą Ci opcję
Sieci społecznościowe i grupy
Grupy na Facebooku poświęcone wynajmowi mieszkań w poszczególnych miastach.
Rozmowy na Telegramie i WhatsAppie dotyczące znalezienia zakwaterowania wśród ekspatów.
Reklamy w gazetach i na tablicach ogłoszeniowych
W mniejszych miejscowościach reklamy można znaleźć w lokalnych gazetach lub na tablicach ogłoszeniowych w supermarketach.
Agenci nieruchomości (Makler)
Za usługi pośrednika w obrocie nieruchomościami może zostać pobrana opłata (jeśli mieszkanie jest wynajmowane za pośrednictwem agencji).
Zgodnie z prawem „Zasada Bestellera” (2015) płaci ten, kto zamówił usługę (zazwyczaj wynajmujący).
Za pośrednictwem właścicieli nieruchomości i spółdzielni deweloperskich (Sprzedaż mieszkań)
W Niemczech często wynajmem mieszkań zajmują się firmy, które są właścicielami kilku budynków mieszkalnych (czasem całych bloków). Mają własne portale z reklamami i biura w mieście, gdzie można zwrócić się o pomoc. Istnieją zarówno przedsiębiorstwa publiczne, jak i prywatne.
Wyszukiwanie osobiste
W dużych miastach właściciele domów czasami po prostu umieszczają na drzwiach swoich domów tabliczki z napisem „Zu vermieten”.
- Odpowiadaj na reklamy w ciągu pierwszych 5 minut od ich publikacji - ustaw powiadomienia we wszystkich aplikacjach dotyczące zapisanych wyszukiwań.
- Wyszukiwanie Nachmieter - to świetna opcja, bo zawęża listę potencjalnych kandydatów (szczególnie jeśli zgadzasz się na wszystkie warunki poprzedniego najemcy, np. wykupienie kuchni czy sprzętu AGD po wyraźnie zawyżonej cenie).
- Aneuryna - nawiąż kontakty z pracownikami firm wynajmujących, weź udział w życiu czatów i grup w interesującym Cię mieście, popytaj kolegów i znajomych. Wiele mieszkań nie trafia nawet na platformy ogłoszeniowe, lecz trafia do znajomych i znajomych znajomych.
- Jako rozwiązanie tymczasowe można rozważyć prywatne hostele - miejsca są prawie zawsze i często nie ma ograniczeń „tylko dla studentów”.
- Jeśli masz niski lub średni dochód, możesz być uprawniony Plan odszkodowań pracowniczych (WBS) - zezwolenie na wynajem mieszkań socjalnych (Sozialwohnung) w Niemczech. Zezwolenie to daje prawo do poszukiwania mieszkań wśród Sozialwohnungen po preferencyjnych cenach.
Uwaga na oszustów!
W ostatnich latach na niemieckim rynku wynajmu faktycznie zaobserwowano wzrost liczby oszustw. Oto kilka typowych oszustw, z którymi mogą spotkać się wynajmujący:
1. Oszustwa związane z opłatami z góry
Oszuści zamieszczają ogłoszenia o wynajmie nieistniejących mieszkań po bardzo atrakcyjnych cenach. Twierdzą, że są za granicą i poproś o wpłatę zaliczki celem „zarezerwowania” apartamentu. Po przelaniu pieniędzy oszuści znikają.
2. Fałszywe reklamy
Wykorzystano prawdziwe zdjęcia z innych ogłoszeń. Po nawiązaniu kontaktu drogą mailową, najemcy proszeni są o podpisanie umowy i wpłatę kaucji bez konieczności osobistego oglądania mieszkania.
3. Fałszywe dokumenty
Oszuści mogą udostępniać fałszywe dokumenty, na przykład fikcyjne umowy najmu, aby sprawiać wrażenie legalnych.
4. Schematy z zaliczką za „usługi”
Ofiara jest przekonana, że musi zapłacić za pewne „usługi”, takie jak sprawdzenie zdolności kredytowej lub wypełnienie dokumentów, przed podpisaniem umowy najmu.
Aby uniknąć oszustwa, postępuj zgodnie z kilkoma prostymi wskazówkami:
- Odwiedź apartamenty osobiście. Nie zgadzaj się na wynajem mieszkania bez obejrzenia go osobiście.
- Uważaj na przedpłatę. Nigdy nie przelewaj pieniędzy z góry, zwłaszcza za pośrednictwem platform, których nie można śledzić, takich jak Western Union czy MoneyGram.
- Sprawdź dokumenty. Upewnij się, że posiadasz prawdziwe dane kontaktowe właściciela nieruchomości i poproś o okazanie oryginalnych dokumentów.
Rodzaje wynajmu w Niemczech
Zamrożenie zegara
Umowa najmu tymczasowego (6 miesięcy – 5 lat), bez prawa przedłużenia.
Odmrożony komunikat o spotkaniu
Umowa na czas nieokreślony z możliwością rozwiązania z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia (chyba że określono inaczej).
Podgrzybki (podgrzybki)
Wynajem tymczasowy (na przykład gdy właściciel wyprowadza się i wynajmuje nieruchomość na kilka miesięcy).
Wspólna działalność (WG)
Mieszkanie komunalne (kilka osób wynajmuje mieszkanie i dzieli się czynszem).
Nieumeblowane Nieumeblowane. W większości przypadków wynajmuje się je bez kuchni. Najpopularniejszy rodzaj wynajmu w Niemczech.
Umeblowany
W pełni umeblowane (zwykle wynajmowane krótkoterminowo). Zazwyczaj dużo droższe niż standardowe, nieumeblowane mieszkania.
Wkład (EBK)
Apartament z wyposażoną kuchnią.
Apartament
Typowe mieszkanie w budynku wielorodzinnym (Mehrfamilienhaus).
Stara zabudowa
Mieszkanie w starym budynku (wysokie sufity, parkiet, stiuk, częste problemy z komunikacją i izolacją termiczną).
Nowa budowa
Mieszkanie w nowym budynku o nowoczesnym standardzie.
Domek
Apartament dwupoziomowy.
Reihenhausa
Dom szeregowy to dom, w którym sąsiedzi znajdują się po drugiej stronie ściany.
wolnostojący
Budynek mieszkalny wolnostojący.
Przybliżone ceny wynajmu w Niemczech w dużych miastach (2024)
| miasto | Średnia cena za 50 m² (€) |
| Berlin | 750 1-200 XNUMX |
| Monachium | 1 200-1 800 |
| Hamburg | 900 1-400 XNUMX |
| Frankfurt | 1 000-1 500 |
| Kolonia | 850 1-300 XNUMX |
| Drezno | 600-900 |
Dodatkowe obowiązkowe płatności
Usługi publiczne (koszty)
Są to koszty utrzymania budynku i wspólnych mediów, takich jak zimna woda, utylizacja śmieci, oświetlenie w częściach wspólnych, konserwacja wind, sprzątanie części wspólnych itp.
Wydatki te są często opłacane z góry, w okresach miesięcznych, a następnie korygowane pod koniec roku na podstawie rzeczywistego zużycia. Jeśli się przeprowadzisz, przeliczenie zostanie wysłane na Twój nowy adres. Ostatecznym terminem rozliczenia rzeczywistego zużycia jest 31 grudnia następnego roku (przeliczenie za 2024 r. nastąpi przed końcem 2025 r.). Jeśli korekta nastąpi później, będziesz zwolniony z dodatkowych opłat za nadmierne zużycie. Jeśli kwota jest zbyt duża, możesz poprosić o podzielenie jej na części.
Przyrzeczenie (Kaution)
Jest to kaucja, którą najemca musi zapłacić na początku umowy najmu. Kaucja wynosi zazwyczaj równowartość trzymiesięcznego czynszu i służy pokryciu ewentualnych uszkodzeń nieruchomości lub niedopełnienia warunków umowy najmu. Kaucję należy wpłacić na oddzielne konto bankowe i zwrócić najemcy po zakończeniu umowy najmu, jeżeli nie doszło do żadnych naruszeń.
Opowiedzieliśmy Państwu więcej o Kaution i możliwości minimalizacji tych kosztów w tym artykule.
Ogrzewanie i ciepła woda
Ogrzewanie (Heizung) i ciepła woda w Niemczech są z reguły wliczane do kategorii opłat za media (Nebenkosten), które najemca płaci oddzielnie od czynszu podstawowego. Często jednak zdarza się, że opłata ta jest oddzielna i pobierana przez różnych dostawców, tak jak w przypadku energii elektrycznej.
Prąd (Strom)
W Niemczech za prąd płaci się oddzielnie od innych opłat za wynajem. Rynek energii elektrycznej jest tu zliberalizowany, co oznacza, że konsumenci mogą wybierać spośród wielu dostawców energii elektrycznej: porównywać taryfy i warunki oraz zmieniać dostawców, aby wybrać najkorzystniejszą ofertę. Można tego dokonać za pośrednictwem specjalistycznych stron internetowych i platform online. Zalecamy coroczne sprawdzanie regulaminu.
opłata za transmisję
opłata za transmisję – jest obowiązkową opłatą za korzystanie z publicznego radia i telewizji w Niemczech. Jest naładowany z każdego gospodarstwa domowegoniezależnie od tego, czy posiadasz telewizor, radio czy urządzenie z dostępem do Internetu.
Wysokość podatku od radia i telewizji w Niemczech
Od 2021 roku stawka wynosi 18,36 € miesięcznie (220,32 € rocznie) na mieszkanie.
- Jeśli mieszkasz sam, zapłać całą kwotę.
- Jeśli masz kilku najemców (WG), kwota jest dzielona między każdego z nich.
- Jeśli posiadasz kilka mieszkań, musisz zapłacić za każde z nich osobno.
Zwolnienie z poboru
Istnieją pewne wyjątki i korzyści dla niektórych kategorii osób i gospodarstw domowych w zakresie opłacania składki Rundfunkbeitrag:
- Osoby o niskich dochodach
Osoby pobierające świadczenia socjalne, takie jak Arbeitslosengeld II (zasiłek dla bezrobotnych II), pomoc społeczną (Sozialhilfe) lub zasiłek na podstawowe potrzeby osób starszych i o ograniczonej zdolności do pracy, mogą być zwolnione z płacenia tej opłaty. - Studenci i uczniowie
Jeśli student otrzymuje BAföG i mieszka oddzielnie od rodziców, może również ubiegać się o zwolnienie z obowiązku czesnego. - Osoby niepełnosprawne
Osoby o znacznym stopniu niepełnosprawności, pobierające świadczenia z tytułu niepełnosprawności i posiadające legitymację osoby o znacznym stopniu niepełnosprawności (GdB 80 i wyżej), mogą wnioskować o zwolnienie z obowiązku wypłaty świadczenia lub jego obniżenie. - Inne grupy
Jeśli ktoś przebywa w ośrodku opieki długoterminowej (np. w domu opieki) lub innej wyjątkowej grupie osób spełniającej określone kryteria.
Należy pamiętać, że zwolnienie nie jest automatyczne – wymaga złożenia wniosku i dostarczenia odpowiednich dowodów (np. potwierdzenia otrzymywania świadczeń lub zaświadczenia o niepełnosprawności).
Prawa i obowiązki najemcy
Wynajem mieszkań w Niemczech podlega dość ścisłym regulacjom, które mają zapewnić równowagę między interesami najemców i wynajmujących.
Prawa
1. Prawo do mieszkania
Najemca ma prawo korzystać z wynajętego lokalu zgodnie z warunkami umowy najmu. Dotyczy to nie tylko zakwaterowania, ale także prawa do spokoju i prywatności. W Niemczech wynajmującemu nie wolno ingerować w życie prywatne najemcy, a na przykład przychodzić w celu przeprowadzania kontroli.
2. Utrzymywanie warunków bytowych
Najemca ma prawo do utrzymywania nieruchomości w stanie nadającym się do zamieszkania. Obejmuje to regularną konserwację instalacji grzewczych, wodnych i elektrycznych.
3. Ochrona przed nieuzasadnionymi podwyżkami czynszu
Czynszu nie można podwyższać arbitralnie. Podwyżki czynszów podlegają ścisłym zasadom, zwykle powiązanym ze wskaźnikami czynszów (Mietspiegel) w danym regionie.
4. Ochrona przed nieuzasadnioną eksmisją
Wynajmujący nie może eksmitować lokatora bez obiektywnych powodów (i nakazu sądowego). Przyczynami eksmisji mogą być np. osobiste potrzeby wynajmującego, naruszenie warunków umowy najmu itp.
5. Odszkodowanie za ulepszenia
Jeśli najemca samodzielnie dokona ulepszeń w nieruchomości (np. zamontuje nową łazienkę lub kuchnię) za zgodą właściciela, może mieć prawo do odszkodowania.
Obowiązki
1. Terminowa zapłata czynszu
Najemca zobowiązany jest do terminowej zapłaty czynszu, zgodnie z postanowieniami umowy.
2. Utrzymywanie mieszkania w należytym stanie
Najemca zobowiązany jest do dbania o bezpieczeństwo nieruchomości i przestrzegania ogólnych zasad pobytu, w tym do sprzątania części wspólnych i wietrzenia, jeżeli przewiduje to umowa.
3. Utrzymywanie porządku i brak uszkodzeń
Najemca zobowiązany jest unikać działań, które mogą spowodować uszkodzenie mienia. Szkody powstałe z winy najemcy podlegają naprawieniu.
4. Przestrzeganie zasad pobytu
Może to oznaczać zachowanie ciszy nocnej, korzystanie ze wspólnych przestrzeni i przestrzeganie zasad dotyczących korzystania ze wspólnych zasobów (takich jak pralki w piwnicy).
Godziny ciszy nocnej mogą się różnić w zależności od umowy, ale zwykle wynoszą od 22:00 do 06:00 i od 12:00 do 15:00. dzień odpoczynku w niedziele i święta. W tym czasie nie wolno myć, wiercić, odkurzać, kosić trawnika ani wyrzucać szkła.
Ważne jest również sortowanie odpadów: oddzielaj plastik, papier, odpady biologiczne i odpady niepodlegające recyklingowi.
Szkło wrzucane jest na ulicę do specjalnych pojemników w kolorze odpowiadającym kolorowi butelek.
5. Ostrzeżenie o wadzie
Jeżeli najemca zauważy wady lub uszkodzenia rzeczy, zobowiązany jest niezwłocznie zawiadomić o tym wynajmującego, aby uniknąć powstania dalszych szkód.
6. Koordynacja zmian
Aby dokonać poważnych zmian w mieszkaniu, na przykład wyburzyć ściany, zmienić okładzinę itp., należy uzyskać zgodę właściciela.
Rozwiązanie umowy i eksmisja
Okresy wypowiedzenia
Zawiadomienie musi zostać sporządzone w formie pisemnej i podpisane przez osobę wynajmującą lub dzierżawiącą lokal.
Dla najemców
Zazwyczaj najemcy mogą rozwiązać umowę najmu z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Wynajmujący musi otrzymać zawiadomienie do trzeciego dnia roboczego danego miesiąca, aby okres obowiązywania umowy rozpoczynał się z końcem bieżącego miesiąca.
Dla właścicieli nieruchomości
Wynajmujący musi również powiadomić o tym fakcie z trzymiesięcznym wyprzedzeniem, jeśli umowa najmu została zawarta na okres krótszy niż pięć lat. Okres ten wydłuża się do sześciu miesięcy w przypadku umów najmu na okres od pięciu do ośmiu lat i do dziewięciu miesięcy, jeśli umowa najmu trwa dłużej niż osiem lat.
Wynajmujący może rozwiązać umowę wyłącznie w przypadku istnienia ku temu podstawy prawnej, np.:
- Potrzeba osobista (np. gdy właściciel lub jego bliscy chcą wprowadzić się do mieszkania).
- Istotne naruszenie warunków umowy najmu przez najemcę (np. powtarzające się zaleganie z płaceniem czynszu).
- Istotne naprawy lub zmiany (których nie można przeprowadzić, gdy w mieszkaniu znajdują się lokatorzy).
Eksmisja
Zanim najemca wyprowadzi się z wynajętego mieszkania w Niemczech, musi podjąć kilka ważnych kroków, aby upewnić się, że wypełni wszystkie zobowiązania prawne i umowne, a także uniknąć potencjalnych konfliktów z wynajmującym.
- Sprawdzenie umowy najmu
Przejrzyj warunki umowy najmu, aby mieć pewność, że wszystkie zobowiązania zostaną spełnione, łącznie ze sposobem opuszczania mieszkania, zwrotu kluczy i uiszczania opłat za media. - Wykonywanie drobnych napraw
Jeśli w umowie najmu zawarto obowiązek zwrotu mieszkania w określonym stanie, może zaistnieć konieczność dokonania napraw kosmetycznych, takich jak pomalowanie ścian lub naprawa drobnych uszkodzeń. - Sprzątanie pomieszczeń
Mieszkanie należy pozostawić w takim samym stanie, w jakim się do niego wprowadziłeś. Obejmuje to usunięcie wszystkich rzeczy osobistych i gruzu. Niektóre umowy najmu mogą zawierać szczegółowe wymagania dotyczące stanu zwracanego majątku. - Koordynacja daty kontroli
Uzgodnij z właścicielem datę i godzinę obejrzenia mieszkania. Będzie to okazja do omówienia ostatecznego stanu mieszkania i rozwiązania wszystkich kwestii związanych z kaucją. - Sprawdzanie rachunków za media
Upewnij się, że wskazania liczników wody, gazu i prądu są prawidłowo rejestrowane. Należy je zarejestrować i przekazać odpowiednim służbom wraz ze wskazaniem daty wyjazdu. - Zwrot kluczy
Przygotuj się na przekazanie wszystkich kluczy do mieszkania, skrzynki pocztowej i innych punktów dostępu związanych z domem. - Dokumentacja zwrotu depozytu
Omów z właścicielem mieszkania procedurę zwrotu kaucji. Kaucja jest zazwyczaj zwracana po odliczeniu kwoty za konieczne naprawy lub niezapłacone rachunki za media, jeśli takowe występują. Nie ma konkretnych ram czasowych zwrotu zabezpieczenia, średnio zwrot może trwać 6 miesięcy lub dłużej. - Otrzymanie potwierdzenia o zwolnieniu mieszkania
Jeżeli to możliwe, należy uzyskać pisemne potwierdzenie zwrotu mieszkania właścicielowi, które może zawierać informację o zwrocie kaucji lub braku zastrzeżeń co do stanu mieszkania. - Nie zapomnij powiadomić wszystkie władze o zmianie miejsca zamieszkania (bank, towarzystwa ubezpieczeniowe itp.).
Wynajęcie domu w Niemczech to proces wymagający uwagi i cierpliwości. Mimo pewnych trudności, takich jak niedobór podaży i wymogi wypłacalności, system najmu w Niemczech zapewnia najemcom bezpieczeństwo i ochronę. Mamy nadzieję, że każdy znajdzie u nas wygodne i odpowiednie dla siebie zakwaterowanie. Życzymy Państwu powodzenia w poszukiwaniach mieszkań i domów marzeń!
