kaucja – kaucja przy wynajmie mieszkania w Niemczech.

Jeśli planujesz wynająć dom w Niemczech, warto pamiętać o Kaution – kaucja za wynajem. Zgodnie z prawem nie jesteś zobowiązany do jej płacenia, ale bez niej znalezienie mieszkania jest prawie niemożliwe. Służy do ochrony właściciela i może obejmować: 

  • Szkody materialne (zniszczenie mieszkania itp.)

  • Niepłacenie czynszu

  • Brak płatności za media

W tym artykule przyjrzymy się, jak wygląda aukcja w Niemczech, jakie są regulacje prawne i praktyczne aspekty wnoszenia i zwrotu kaucji za wynajem, a także udzielimy przydatnych wskazówek dla najemców.

Dodatkowe koszty – koszty mediów, np. zimna woda, wywóz śmieci, sprzątanie części wspólnych. Ogrzewanie, prąd i gaz są płatne osobno i nie są wliczone w cenę Nebenkosten.

Zimny ​​czynsz – czynsz bez mediów (Nebenkosten).

czynsz z ogrzewaniem – czynsz najmu łącznie z mediami (Nebenkosten).

Według § 551 ust. 1 BGB  kaucja nie może wynosić więcej niż 3 opłaty czynszowe (z wyłączeniem opłat za media – Nebenkosten), tzw. Kaltmiete („czynsz zimny”). Nawet jeśli wynajmujący ustali opłatę za media i uwzględni ją w umowie, wskazując w niej koszt Warmmiete („ciepły czynsz”), aby obliczyć aukcję, musi odliczyć koszt mediów. W przypadku podwyżki czynszu wysokość kaucji pozostaje bez zmian, chyba że w umowie określono inaczej.

Jak zapłacić za Kaution?

Przeprowadzka do nowego mieszkania często jest już droga: przewóz rzeczy, zakup brakujących itp. A potem nadal trzeba zapłacić 4 płatności na raz.

Jeśli nie możesz lub nie chcesz zapłacić wynajmującemu tak dużej kwoty za jednym zamachem, istnieje kilka możliwości:

Pojedynczy przelew lub płatność

Kaution możesz opłacić w całości jednorazowo lub w trzech ratach. Pierwszą ratę należy wpłacić jednocześnie z czynszem za pierwszy miesiąc, resztę – w dniach płatności za kolejne miesiące (§ 551 ust. 2 BGB). Pamiętaj jednak, że najprawdopodobniej nie zwrócą Ci go, gdy tylko się wyprowadzisz. Więcej na ten temat na końcu.

Jeśli płacisz gotówką, wynajmujący musi umieścić Twoje pieniądze jako depozyt oddzielnie od swoich innych kont (§ 551 ust. 3 BGB). Konto to nie może zostać wypowiedziane w trakcie trwania umowy najmu i przysługują Ci odsetki. To prawda, że ​​większość rachunków depozytowych ma bardzo niskie oprocentowanie. Od maja 2024 r. jest to nie więcej niż 0,5% rocznie.

Mietkautionsversicherung – ubezpieczenie kaucji za wynajem.

W takim przypadku wykupujesz ubezpieczenie i dlatego nie musisz wpłacać kaucji. Zamiast tego płacisz miesięczną lub roczną składkę, której wysokość uzależniona jest od wysokości depozytu.
W zależności od firmy ubezpieczeniowej składki zaczynają się od około 25 euro rocznie. Przy rejestracji do Mietkaution, przy wpłacie kaucji 2400 euro, koszty wyniosą około 80 euro rocznie (informacje aktualne na maj 2024). Wynajmujący otrzymuje kartę gwarancyjną od firmy ubezpieczeniowej jako dowód bezpieczeństwa. Zwykle certyfikaty wydawane są w ciągu 24 godzin, w niektórych przypadkach można je wystawić online. Musisz uzgodnić z wynajmującym możliwość podpisania umowy ubezpieczenia zamiast wpłacania kaucji.

Warunki zawarcia umowy:

Dodatkowe informacje do podsumowania:

Oblicz i zorganizuj Mietkautionsversicherung online

Mietaval lub gwarancja finansowa Bürgschaft

Mietaval - możliwa jest również gwarancja kaucji za wynajem. W takim przypadku gwarant zobowiązuje się przejąć szkody lub Twoje długi, które mogą pozostać otwarte po zakończeniu umowy najmu, ale tylko do wysokości ustalonej w umowie kaucji. Bank może pełnić rolę takiego gwaranta. Nie będziesz musiał płacić całej kwoty kaucji, jedynie miesięczną lub roczną opłatę gwarancyjną, a w niektórych przypadkach dodatkową opłatę serwisową. Obecnie niewiele banków świadczy takie usługi. A koszt jest wyższy niż np. Mietkaution, przy tej samej kwocie depozytu wynoszącej 2400 euro, roczna opłata wyniesie od 96 euro. W przypadku gwarancji prywatnej (Kautionsbürgschaft), na przykład od rodziców, wynajmujący będzie musiał sprawdzić siłę finansową gwaranta. Projekt Mietaval i Bürgschaft należy również uzgodnić z właścicielem.

Co się stanie, jeśli nie zapłacę Kaution?

Niedopełnienie obowiązków wynikających z zabezpieczenia najmu reguluje art (§ 569 ust. 2a BGB) . Brak wpłaty kaucji daje wynajmującemu prawo do wypowiedzenia umowy najmu bez uprzedzenia. To prawda, że ​​\u200b\u200bistnieją niuanse: 

  • Kaucję należy określić w umowie najmu 

  • Nie wpłaciłeś kaucji od co najmniej 2 miesięcy 

  • Należy wskazać przyczynę rozwiązania umowy.

Jeśli wpłacisz pełną kaucję za wynajem po rozwiązaniu umowy (lub w ciągu dwóch miesięcy), utraci ona ważność.

Co stanie się z Kaution w przypadku zmiany właściciela nieruchomości?

W przypadku zmiany właściciela lub zmiany wynajmującego dotychczasowa umowa najmu pozostaje ważna bez zmian. (§ 566 BGB), a także nowy właściciel nie może podwyższyć kaucji czynszowej. Jej wysokość można zmienić jedynie w przypadku wyrażenia zgody na takie zmiany lub wynajmujący rozwiąże umowę i zostanie zawarta nowa umowa najmu. Masz prawo nie wyrazić zgody na późniejsze podwyższenie kaucji najmu lub nawet na nową umowę dotyczącą istniejącego mieszkania.

Jak mogę zwrócić Kaution, jeśli zapłaciłem gotówką?

Kupon otrzymasz po wyprowadzce i przekazaniu kluczy do mieszkania. Właściciel apartamentu może odliczyć ewentualne straty z kaucji, jednak musi mieć do tego odpowiednie uprawnienia. Jeżeli wady w apartamencie były już znane w momencie wyjazdu, należy dać krótki czas na ich usunięcie.

Aby otrzymać zwrot kaucji, zalecamy złożenie wniosku w formie pisemnej bezpośrednio po opuszczeniu apartamentu. We wniosku należy wskazać, że w chwili przekazania lokalu nie stwierdzono żadnych usterek lub zostały one usunięte. 

W większości przypadków otrzymanie depozytu może zająć trochę czasu, nawet jeśli umowa najmu zakończyła się bez żadnych incydentów. Prawo nie określa sztywnych terminów zwrotu kaucji przez wynajmującego po zakończeniu umowy najmu. Zgodnie z orzecznictwem na depozyt możesz czekać aż do sześciu miesięcy. Okres ten odpowiada okresowi przedawnienia odszkodowania, jakiego wynajmujący może żądać od Ciebie w przypadku szkód w mieszkaniu po wyprowadzce (wg. Sekcja 548 BGB). Po upływie tego okresu wynajmujący ma obowiązek zwrócić kaucję. Otrzymasz także odsetki za czas przetrzymywania lokaty po jej zamknięciu.

W jakich przypadkach wynajmujący może wstrzymać kaucję?

Jeżeli rozliczenie koszty operacyjne jest w toku, wynajmujący może także zatrzymać część kaucji przez okres dłuższy niż sześć miesięcy. Nie może jednak przechować całości depozytu. 

Jeżeli po zakończeniu umowy najmu wynajmujący odkryje w mieszkaniu uszkodzenia lub braki, niezapłacone rachunki za czynsz lub dodatkowe wydatki, wówczas ma prawo zatrzymać część kaucji najmu w celu zrekompensowania tych strat lub długów. Wynajmujący musi jasno wyjaśnić powody wstrzymania kaucji i wykorzystać środki wyłącznie na określone cele. Jeżeli najemca nie uiścił wszystkich dodatkowych wydatków na koniec umowy najmu, wynajmujący ma prawo wstrzymać część kaucji do czasu całkowitej spłaty zadłużenia. 

Jednakże wady zużycia nie mogą być powodem do zmniejszenia depozytu. W tej sytuacji ważne jest ustalenie, co podlega kompensacji, a co nie wiąże się z zatrzymaniem kaucji.
Jeśli masz problemy z odzyskaniem kaucji lub wynajmujący nie płaci jej w całości, zalecamy zwrócenie się o poradę prawną do lokalnego stowarzyszenia najemców lub kancelarii prawnej specjalizującej się w prawie najmu. Jeśli złożysz roszczenie, rozważ możliwe koszty. Jeśli posiadasz ubezpieczenie ochrony prawnej, sprawdź, w jakim stopniu pokrywa ono koszty sporu kaucyjnego.

Jeśli wpadniesz na pomysł niepłacenia czynszu przez ostatnie kilka miesięcy po wypowiedzeniu przeprowadzki i tym samym „pobrania” kaucji. Wiedz, że to zły pomysł i nie wolno tego robić, możesz zostać pozwany.

Ubezpieczenie prawnika pomoże w przypadku niezgodnego z prawem potrącenia kaucji i innych problemów

Potrzebujesz porady?

Wypełnij formularz, a my odpowiemy na wszystkie Twoje pytania i pomożemy wybrać odpowiedni produkt ubezpieczeniowy.

Jeśli masz inne pytania, zawsze możesz się z nami skontaktować:

Przez e-mail:  info@finber.de

W telegramie:  t.me/Finber_support

Najszybszym sposobem komunikacji jest bot Telegramu

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Обязательные поля помечены *