Аренда в Германии - права, обязанности и защита арендатора

11 июля, 2025

Немецкий рынок аренды жилья – это система, где каждая сторона защищена законом, но, одновременно, и связана строгими обязанностями. Повышение арендной платы, выселение, снижение цены аренды – все эти действия требуют выполнения четких процедур. Незнание или игнорирование правил превратит даже обоснованное требование в ничтожное, и может обернуться непредвиденными расходами. Мы поможем разобраться как работает закон по аренде в Германии.

Правила изменения цены в договоре аренды в Германии

Повышение цены аренды по закону в Германии

В Германии правила аренды жилья регулируются Гражданским кодексом (BGB), и любое повышение арендной платы должно соответствовать чётко установленным условиям. Существует три основных способа изменения цены аренды:

Индексируемое повышение (Indexmiete) — привязка арендной платы к официальному индексу потребительских цен;
Градиентное повышение (Staffelmiete) — заранее зафиксированное в договоре пошаговое увеличение арендной платы;
Обычное повышение (Mieterhöhung) — возможно только при отсутствии специальных условий в договоре и в пределах допустимых рамок: не более 15–20% за три года, не ранее чем через год после предыдущего повышения.

Ниже мы подробно разберём каждый из этих вариантов.

Индексируемое изменение цены аренды

Индексируемое изменение цен (Indexmiete 557b BGB) означает, что цена на аренду растёт/падает вместе с индексом потребительских цен. Изменение цены на этом основании возможно один раз в 12 месяцев и не требует согласия арендатора, но должно быть предоставлено в письменном виде.

Eсли ваш договор основан на Indexmiete, данные вы можете найти в таблице Destatis (база 2020 = 100). Это и есть база для законного перерасчёта арендной платы.

Пример расчета индекса повышения арендной платы в Германии:
Индекс месяца, когда подписан договор (например, май 2024 = 119,3) сравнивается с текущим индексом (май 2025 = 121,8). Рассчитайте процент роста цены: ≈2,1%.

На эту величину допускается повысить «холодную» аренду — но только раз в 12 месяцев и после письменного уведомления, как требует § 557b BGB.

Такая формула изменения цены подходит не всем собственникам и некоторые предпочитают заранее фиксировать график роста.

Градиентное повышение цены аренды

Градиентная рента (Staffelmiete § 557a BGB) предполагает, что заранее известны даты и суммы повышений. Изменение цены возможно один раз в год. Обязательно фиксируется конкретная сумма, а не процент поднятия. Другие повышения цены не допустимы в этот период (например, за реновацию или модернизацию).

Обычное повышение цены в немецком договоре аренды

Если ваш договор не Staffel и не Index, то действует правило повышения цены (Mieterhöhung) – не более 20% за 3 года и не раньше, чем через 12 месяцев после последнего повышения. Обязательно обоснование повышения цены (Mietspiegel, Gutachten, Vergleichswohnungen). Иначе требование недействительно и применяется Rückzahlung (возврат переплаченной суммы) + штраф. У арендатора есть примерно 3 месяца (остаток текущего и два полных месяца) для того, чтобы проверить обоснованность повышения цены, обратиться в Mietverein или к адвокату и, в итоге, или дать письменное согласие, или письменно возразить (§ 558b Abs. 2 BGB). В случае отсутствия ответа от арендодателя в течение 3-х месяцев, повышение стоимости вступает в силу на основании “молчаливого согласия”.

Если арендатор не согласился с повышением цены, то оно не наступает автоматически. Владелец может подать в суд иск о принудительном согласии. До решения суда платится старая ставка арендной платы.

Если арендатель не обосновал повышение цены и не подал обоснование в письменной форме, то в суде такое повышение считается ничтожным. Если была переплата – её обяжут вернуть и арендодатель оплатит расходы жильца на адвоката.

Mietspiegel – это официальная сводная таблица стоимости жилья в конкретном городе. На основе метража, года постройки, локации и других факторов определяется разумный (адекватный) размер квартплаты. Чтобы узнать этот индекс введите в поиске “Mietspiegel” и название вашего города.

Gutachten – это экспертная оценка объекта недвижимости. Квартира может не вписываться в стандартную оценку и может быть не отражена в Mietspiegel (историческое здание, нестандартная площадь). Тогда для обоснования повышения цены аренды в Германии может быть использован Gutachten. Приглашается сертифицированный оценщик недвижимости и делает отчёт. При этом учитываются состояние и характеристики дома, этаж, оборудование, реальные сделки с аналогичным жильём, год постройки и т.п..

Vergleichswohnungen – сравнение трёх аналогичных квартир в том же районе для обоснования повышения стоимости аренды. Квартиры должны быть в одном районе, иметь одинаковую площадь, сходную меблировку, располагаться на сходных этажах. И на этом основании определяется уровень повышения арендной платы, если нет возможности использовать два предыдущих метода. В заключении обязательно должны быть указаны актуальная арендная плата, адреса квартир, этаж, год постройки, оборудование. Если этих данных нет в документе, то арендатор вправе игнорировать требование повышения стоимости аренды квартиры.

Повышение стоимости коммунальных услуг Nebenkosten

Кроме арендной платы есть еще и ежемесячные коммунальные платежи Nebenkosten. Они включают в себя оплату за водоснабжение, канализацию, вывоз мусора, уборку территории, освещение общих зон, обслуживание лифта, услуги Hausmeister, уход за садом и уборку снега, противопожарную сигнализацию, страхование здания. Сюда не входят отопление, горячая вода, электричество, административные расходы, расходы на капитальный ремонт и амортизацию здания. Обычно Nebenkosten распределяется пропорционально площади квартир или количеству жильцов.

Счет по этим платежам выставляется ежемесячно как авансовый платеж. Раз в год рассчитываются фактические расходы и разница доплачивается или возвращается. Годовой расчет приходит спустя 12-18 месяцев, но не позднее 31 декабря следующего года. В ведомости должны быть подробно отражены ваши расходы и у вас есть 12 месяцев после получения счета, чтобы запросить копии первичных документов и оспорить завышенные или лишние позиции (§ 556 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch)

Порой достаточно сложно разобраться в доплате, которую прислали, потому что в ней много мелких статей, расчет сделан задним числом, при увеличении стоимости от поставщиков услуг нет лимита повышения цен. Поэтому всегда стоит хранить первичные документы, брать время чтобы разобраться с данными, сравнивать по квадратуре с соседями и обращаться за консультацией в Mietverein или по адвокатской страховке.

В каких случаях арендатор может снизить стоимость аренды

Право на снижение аренды

Закон Германии Mietminderung гласит, что у арендатора есть право на снижение аренды частично или полностью в случае существенных дефектов:

В квартире есть на момент заселения/выяснился при проживании существенный недостаток, который ограничивает ее использование по договору. В этом случае аренда полностью не платится со дня обнаружения этого недостатка и до момента его устранения (подтопление, обрушилась лестница, не работает отопление в зимний период).
Если проблема снижает удобство, но проживание все еще возможно, то арендатор вправе платить пропорционально (на 10-50%) уменьшенную арендную плату Например – периодически пропадает горячая вода, часто ломается лифт, фактическая площадь на 10% ниже заявленной, дефект квартиры – плесень или сырость.

Но арендодатель также имеет право сначала на самостоятельное устранение дефектов.

А вот снизить арендную плату в случае тусклого освещения, трещинке на плитке, пятнышка краски, не удастся.

Как меньше платить за аренду в Германии - пошаговая инструкция:

Сообщите арендодателю письменно о проблеме
Задокументируйте проблемы (фото, видео, замер температуры)
С помощью таблиц с судебными решениями рассчитайте % снижения
Арендодатель согласился и вы меньше платите за жилье
Арендодатель не согласен – обратитесь к адвокату по жилищным вопросам

Прекращение договора аренды и незаконное выселение в Германии

Когда мы говорим о выселении, то имеем в виду принудительное освобождение жилья в случае когда арендатор не выполняет свои договорные обязательства. Это юридическая процедура, которая требует соблюдения определенных шагов.

Это принципиально иной процесс, чем обычное расторжение договора аренды (Kündigung).

Kündigung – это договорно-правовой шаг, когда одна из сторон заявляет о желании прекратить арендные отношения: арендатор может сделать это без указания причины, соблюдая трёхмесячный срок уведомления, а арендодатель — только при наличии «законного интереса» (например, добросовестного Eigenbedarf). Договор формально завершается по истечении установленного срока, и, если жилец добровольно освобождает квартиру, дальнейшее вмешательство суда не требуется.

Правила обычного расторжения договора аренды

573 Ordentliche Kündigung des Vermieters (BGB) – обычное расторжение договора аренды арендодателем.

Арендатор может прекратить бессрочный договор без указания причины, направив уведомление за три месяца до желаемой даты выезда (§ 573c I 1 BGB).

Арендодатель обязан соблюдать более длинные сроки, зависящие от продолжительности найма (§ 573c I 2 BGB):

до 5 лет проживания – 3 месяца;
более 5, но не более 8 лет – 6 месяцев;
свыше 8 лет – 9 месяцев.

Основания и сроки прекращения аренды

Согласно гражданскому кодексу арендодатель может подать уведомление о расторжении договора только в том случае, если у него есть обоснованный интерес в прекращении договора аренды. Расторжение с целью повышения арендной платы исключается.

квартира нужна собственнику или его близким родственникам (родители, дети, супруг, внуки)
продолжение аренды препятствует распоряжаться домом и получить экономическую выгоду (дом под снос и планируется постройка нового или дом подлежит реконструкции, которая невозможна при проживании жильцов)
жилье представляет собой половину дома собственника, и арендодатель хочет объединить эти две части и жить в них сам
повторяющиеся жалобы на шум или задержки платежа по аренде
назначение объекта подлежит смене (из жилого переводят в нежилое)

Пошаговая схема законного выселения из квартиры в Германии:

Предупреждение о расторжении договора аренды (Kündigung)
Прежде чем арендодатель сможет приступить к выселению, сначала он должен письменно сообщает жильцу: «Договор расторгнут. Вам необходимо съехать к такому-то числу». В уведомлении обязательно должны быть указаны причины расторжения, период времени, в течение которого арендатор может устранить дефекты/причины, приведшие к расторжению договора, или съехать. Для долгов по аренде иногда сначала идёт краткое «напоминание-требование» (Mahnung) с просьбой погасить долг.

Fristlose Kündigung (немедленное расторжение) регулируется §543 BGB. Это означает, что расторжение договора аренды вступает в силу сразу же при получении письменного уведомления.

Причинами срочного выселения могут быть (после письменного предупреждения и при неоднократных повторах):
• неуплата арендной платы или постоянные задержки чаще 2х месяцев;
• нарушение общественного порядка;
• нарушение условий договора аренды;
• проживание большего количества людей, чем указано в договоре аренды;
• субаренда без разрешения арендодателя;
• использование квартиры не по назначению;
• нанесение ущерба имуществу;
• создание помех для проживания соседей.
Исковое требование о выселении (Räumungsklage)
Если срок из письма прошёл, а квартиросъёмщик не выехал из арендуемого жилья или не устранил причины приведшие к выселению, хозяин подаёт заявление в районный суд. Длиться это может, в зависимости от загруженности суда, от полугода до двух лет. Стороны предоставляют свои доказательства. Если суд примет решение в пользу арендодателя, то арендатор получит уведомление о выселении.

Оплата судебных расходов
Суд считает пошлину, зависящую от годовой суммы аренды:
• если холодная аренда — 400 € в месяц;
• спорная сумма считается как 12 месяцев × 400 € = 4 800 €;
• госпошлина выходит примерно 438 €.

Эти деньги сначала платит истец (арендодатель), а потом может взыскать их с жильца через суд.

Судебный пристав (Gerichtsvollzieher)
Когда суд вынес решение «освободить жильё», собственник приглашает приставов. Они назначают дату, приходят, открывают дверь (при необходимости с плотником и слесарем), составляют опись вещей и вывозят имущество. Только после этого квартира юридически свободна.

Очень важно: хозяин не имеет права менять замки или выносить вещи сам.

Нарушение правил грозит получением штрафа или уголовным делом за самоуправство, потому что выселение возможно только по судебному решению. Иначе арендодатель нарушает уже уголовное законодательство по статье «самоуправство» (§ 858 BGB).

При выселении конкретная дата определяется судом и приставом с учётом возможных отсрочек, но без решения суда принудительное выселение в принципе невозможно.

Незаконное выселение из квартиры

Незаконными действиями арендодателя при выселении являются:

Смена замков без решения суда
Отключение воды и электричества
Угрозы
Вынос вещей из квартиры
Несоблюдение сроков расторжения, указанных в договоре аренды
Выселение арендаторов без решения суда
И иное препятствование фактическому пользованию

Права арендатора от самоуправства арендодателя (verbotene Eigenmacht) защищает § 858 BGB.

Как работает немецкая адвокатская страховка с блоком Wohn-Rechtsschutz

Правовая страховка с модулем Miet-/Wohnrechtsschutz позволяет обращаться к юристу по жилищным вопросам так же легко, как к семейному врачу: увидели проблему – звоните на горячую линию, и страховая берёт финансовую сторону спора на себя. В пределах оговоренного лимита она оплачивает не только работу адвоката, но и все сопутствующие расходы — судебные пошлины, услуги экспертов-оценщиков, технические экспертизы (например, по тепловым счётчикам), а при желании сторон – медиацию. Благодаря этому даже крупный конфликт не превращается в многотысячное бремя для бюджета арендатора.

На практике полис особенно полезен, когда:

арендодатель повышает плату без надлежащего обоснования или игнорирует лимит 20 % за три 3 года;
в годовом счёте Nebenkosten появляются сомнительные позиции, и требуется профессиональная проверка всех первичных документов;
собственник присылает Kündigung со ссылкой на «собственную потребность», и нужно убедиться, что причина не фиктивна;
при серьезных дефектах жилья (сырость, плесень, отсутствие отопления) требуется юридически корректно снизить арендную плату;
возник спор о залоге, ремонте или сроках съезда.

Ключевое преимущество страховки – она убирает страх перед возможными счетами за адвоката и суд, обеспечивая доступ к квалифицированной защите и тем самым выравнивая силы в переговорах с арендодателем.

Узнать подробнее и отправить заявку на заключение адвокатской страховки

Подробнее

Примеры судебных решений, когда адвокатская страховка оплатила расходы

Примеры из жизни, когда адвокатская страховки помогла при неправомерном повышении цены аренды и незаконном выселении:

Отмена самовольного выселения

Районный суд Берлин-Шёнеберг (Amtsgericht Berlin-Schöneberg) в решении от 14 августа 2019 г. по делу № 6 C 276/18 обязал арендодателя выплатить более 20 000 € за незаконное выселение (даже если есть причина для расторжения договора, без решения суда сделать это невозможно. Нужно судебное решение).

Собственник самовольно, без судебного решения, освободил квартиру и выбросил вещи жильца. Суд присудил арендатору как компенсацию материального ущерба, так и моральный вред, поскольку своими действиями арендодатель нарушил общее личное право (Allgemeines Persönlichkeitsrecht) арендатора.

Неправомерное повышение цены

Пункт об индексируемом изменение цены был «спрятан» в договоре в «Прочих соглашениях» четвертым пунктом. Суд постановил, что размер оплаты был указан «не прозрачно» и признал этот пункт договора недействительным. Переплату вернули арендатору.

Фальшивые собственные потребности

Арендодатель сослался на «личную потребность» для выселения арендатора. Но к категории «близких родственников» не относятся двоюродные брат или сестра. В деле VIII ZR 276/23 GbR-собственники-кузены хотели заселить одного из них, но суд признал такое расторжение недействительным. Для досрочного расторжения договора аренды подходят лишь родители, дети, супруги.

Подводя итог, важно отметить, что немецкое жилищное право устанавливает строго регламентированные механизмы: арендодатель может повышать плату лишь при соблюдении заранее прописанных условий (Index- или Staffelmiete) или лимита «20% за три года» при обычном повышении, а выселение допускается исключительно через судебное решение и работу судебных приставов. Арендаторы, в свою очередь, пользуются предусмотренными законом гарантиями — сроком на проверку обоснования повышения арендной платы, возможностью возражения и правом на снижение арендной платы при серьезных дефектах жилья. Практика показывает, что чёткое следование этим процедурам и заблаговременное оформление адвокатской страховки с блоком Miet- / Wohnrechtsschutz существенно снижают финансовые риски обеспечивают предсказуемость выполнения договорных отношений.