Cos'è Kaution - FINBER | È facile parlare di finanza in Germania

21 June, 2024

Cauzione – deposito per l’affitto di un alloggio in Germania.

Se stai pensando di affittare una casa in Germania, è importante ricordare Kaution – deposito cauzionale. Per legge non sei obbligato a pagarlo, ma senza di esso è quasi impossibile trovare un appartamento. Serve a tutela del proprietario e può coprire:

Danni materiali (danni all'appartamento, ecc.)

Mancato pagamento dell'affitto

Mancato pagamento delle utenze

In questo articolo vedremo come funziona l'asta in Germania, quali sono le norme di legge e gli aspetti pratici per effettuare e restituire la cauzione d'affitto e daremo anche consigli utili per gli inquilini.

costi aggiuntivi – costi delle utenze, ad esempio acqua fredda, rimozione dei rifiuti, pulizia delle aree comuni. Riscaldamento, elettricità e gas si pagano separatamente e non sono compresi nel Nebenkosten.

affitto a freddo – affitto escluse le utenze (Nebenkosten).

affitto comprensivo di riscaldamento – affitto comprensivo delle utenze (Nebenkosten).

Secondo § 551 comma 1 BGB Cauzione non può ammontare a più di 3 canoni di locazione (esclusi i pagamenti delle utenze – Nebenkosten), il cosiddetto Kaltmiete (“affitto freddo”). Anche se il proprietario fissa il pagamento delle utenze e lo inserisce nel contratto, indicando in esso il costo di Warmmiete (“affitto caldo”), per calcolare l'asta deve detrarre il costo delle utenze. In caso di aumento del canone, l'importo della cauzione rimane lo stesso, salvo diversamente specificato nel contratto.

Come pagare Kaution?

Trasferirsi in un nuovo appartamento spesso è già costoso: trasportare cose, acquistare quelle mancanti, ecc. E poi devi ancora pagare 4 pagamenti contemporaneamente.

Se non puoi o non vuoi pagare così tanti soldi al tuo padrone di casa in un colpo solo, ci sono alcune opzioni:

Trasferimento o pagamento singolo

Puoi pagare Kaution per intero in un unico pagamento o in tre rate. La prima rata dovrà essere pagata contestualmente al primo mese di affitto, la restante nei giorni di pagamento per i mesi successivi (§ 551 comma 2 BGB). Ma tieni presente che molto probabilmente non te lo restituiranno non appena lascerai l'appartamento. Maggiori informazioni su questo alla fine.

Se paghi in contanti, il proprietario deve depositare i tuoi soldi come deposito separatamente dagli altri suoi conti (§ 551 comma 3 BGB). Questo conto non può essere chiuso durante la durata del contratto di locazione e hai diritto agli interessi su di esso. È vero, la maggior parte dei conti di deposito hanno un tasso di interesse molto basso. A partire da maggio 2024, questo non è superiore allo 0,5% all’anno.

Mietkautionsversicherung - assicurazione del deposito cauzionale.

In questo caso stipulate un'assicurazione e quindi non dovete versare alcuna cauzione. Si paga invece un premio mensile o annuale, il cui importo dipende dall’importo del deposito.
A seconda della compagnia assicurativa, i premi partono da circa 25 euro all’anno. Al momento della registrazione a Mietkaution, con un deposito di 2400 euro, i costi saranno di circa 80 euro all'anno (le informazioni sono aggiornate a maggio 2024). Il locatore riceve un certificato di garanzia dalla compagnia assicurativa come prova della sicurezza. Solitamente i certificati vengono emessi entro 24 ore, in alcuni casi possono essere emessi online. È necessario concordare con il proprietario la possibilità di firmare un contratto di assicurazione invece di versare un acconto.

Prerequisiti per la conclusione di un accordo:

Età minima richiedente: 18 anni
L'immobile in affitto si trova in Germania
Utilizzo dell'immobile in affitto per scopi residenziali privati
Coordinate bancarie valide per SEPA-Lastschrift (addebito automatico sul conto bancario)
Buona storia creditizia

Ulteriori informazioni per la conclusione:

Calcola e organizza la Mietkautionsversicherung online

Concludere

Mietaval o garanzia finanziaria Bürgschaft

Mietaval - è possibile anche la garanzia del deposito cauzionale. In questo caso il garante si impegna a farsi carico dei danni o dei vostri debiti che dovessero rimanere aperti dopo la cessazione del contratto di locazione, ma solo fino all'importo della cauzione pattuita nel contratto. Una banca può fungere da garante. Non dovrai pagare l'intero importo del deposito, solo una commissione di garanzia mensile o annuale e, in alcuni casi, una commissione di mantenimento aggiuntiva. Attualmente, poche banche forniscono tali servizi. E il costo è più alto rispetto a Mietkaution, ad esempio, per lo stesso importo di deposito di 2400 euro, il pagamento annuale sarà di 96 euro. Nel caso di una garanzia privata (Kautionsbürgschaft), ad esempio dei genitori, il proprietario dovrà verificare la solidità finanziaria del garante. Anche la progettazione di Mietaval e Bürgschaft deve essere concordata con il locatore.

Cosa succede se non pago la Kaution?

L'inadempimento degli obblighi di garanzia della locazione è disciplinato dall'art (§ 569 comma 2a BGB) . Il mancato versamento del deposito cauzionale dà diritto al locatore di recedere dal contratto di locazione senza preavviso. È vero, ci sono delle sfumature:

La cauzione dovrà essere specificata nel contratto di locazione
Non hai pagato un deposito per almeno 2 mesi
Dovrà essere indicato il motivo della risoluzione del contratto.

Se si paga l'intero acconto dopo la risoluzione (o entro due mesi), questo diventa nullo.

Cosa succede a Kaution se cambia il proprietario dell’immobile?

In caso di cambio di proprietario o di cambio locatore, il contratto di locazione esistente continua ad essere valido senza modifiche. (§ 566 BGB), ed inoltre il nuovo proprietario non potrà aumentare la cauzione d'affitto. Il suo importo può essere modificato solo se l'utente accetta tali modifiche o se il proprietario risolve il contratto e viene concluso un nuovo contratto di locazione. Avete il diritto di non accettare un successivo aumento della cauzione d'affitto o anche un nuovo contratto per un appartamento esistente.

Come posso restituire Kaution se ho pagato in contanti?

Riceverai un coupon dopo il trasloco e la consegna delle chiavi dell'appartamento. Il proprietario dell'appartamento può detrarre eventuali perdite dal deposito, ma deve avere il diritto legale di farlo. Se i difetti dell'appartamento sono già noti al momento della partenza, vi dovrebbe essere concesso un breve periodo di tempo per eliminarli.

Per ricevere il rimborso della caparra, vi consigliamo di inviare la richiesta per iscritto subito dopo aver lasciato l'appartamento. Nella richiesta dovrà essere indicato che al momento del trasferimento dell'appartamento non sono stati riscontrati difetti o che gli stessi sono stati eliminati.

Nella maggior parte dei casi, la ricezione della cauzione può richiedere del tempo, anche se il contratto di locazione si è concluso senza incidenti. La legge non fissa scadenze rigide per la restituzione della cauzione da parte del locatore dopo la fine del contratto di locazione. Secondo la giurisprudenza, puoi attendere fino a sei mesi per il tuo deposito. Questo termine corrisponde al termine di prescrizione per il risarcimento che il locatore può esigere da voi in caso di danni all'appartamento dopo il trasloco (secondo l'art. Sezione 548 BGB). Trascorso tale termine il locatore dovrà restituire la cauzione. Riceverai anche interessi per il tempo in cui il deposito viene trattenuto dopo la sua chiusura.

In quali casi il locatore può trattenere la caparra?

Se l'accordo costi operativi è ancora in corso, il locatore può trattenere parte della caparra anche per più di sei mesi. Tuttavia, non può immagazzinare l’intero deposito.

Se il locatore scopre danni o difetti nell'appartamento dopo la fine del contratto di locazione, oppure se ci sono fatture d'affitto non pagate o spese aggiuntive, ha il diritto di trattenere una parte della cauzione d'affitto per compensare queste perdite o debiti. Il proprietario deve spiegare chiaramente i motivi per trattenere il deposito e utilizzare i fondi solo per scopi specifici. Se l'inquilino non ha pagato tutte le spese aggiuntive alla fine del contratto, il proprietario ha il diritto di trattenere parte della cauzione fino al completo rimborso del debito.

Tuttavia, i difetti di usura non possono costituire un motivo per ridurre il deposito. In questa situazione è importante determinare cosa è risarcibile e cosa non è correlato alla trattenuta del deposito.
Se hai difficoltà a recuperare il deposito o se il proprietario non lo paga per intero, ti consigliamo di chiedere consulenza legale alla tua associazione di inquilini locale o a uno studio legale specializzato in diritto di locazione. Considera i possibili costi se presenti un reclamo. Se hai un'assicurazione per la tutela legale, controlla in che misura copre i costi di una controversia sul deposito.

Se ti viene l’idea di non pagare l’affitto degli ultimi mesi dopo il preavviso di trasloco e “prendere” così la cauzione. Sappi che questa è una cattiva idea e non è consentito farlo, potresti essere denunciato.