Qu'est-ce que Kaution - FINBER | Il est facile de parler de finances en Allemagne

21 juin, 2024

Dépôt – caution lors de la location d’un logement en Allemagne.

Si vous envisagez de louer une maison en Allemagne, il est important de ne pas oublier Kaution. - dépôt de location. Selon la loi, vous n'êtes pas obligé de le payer, mais sans cela, il est presque impossible de trouver un appartement. Elle sert à protéger le propriétaire et peut couvrir :

Dommages matériels (dégâts à l'appartement, etc.)

Non-paiement du loyer

Non-paiement des services publics

Dans cet article, nous examinerons le fonctionnement des enchères en Allemagne, les réglementations légales et les aspects pratiques du versement et de la restitution d'une caution de loyer, et nous donnerons également des conseils utiles aux locataires.

Utilitaires – les frais de services publics, par exemple l'eau froide, l'enlèvement des déchets, le nettoyage des espaces communs. Le chauffage, l'électricité et le gaz sont payés séparément et ne sont pas inclus dans Nebenkosten.

loyer froid – loyer hors charges (Nebenkosten).

loyer incluant le chauffage – loyer charges comprises (Nebenkosten).

selon § 551, paragraphe 1, BGB Dépôt ne peut pas dépasser 3 loyers (hors factures de services publics – Nebenkosten), ce qu'on appelle Kaltmiete (« loyer froid »). Même si le propriétaire fixe le paiement des services publics et l'inclut dans le contrat, en y indiquant le coût du Warmmiete (« loyer chaud »), pour calculer l'enchère, il doit déduire le coût des services publics. En cas d'augmentation du loyer, le montant de la caution reste le même, sauf indication contraire dans le contrat.

Comment payer pour Kaution ?

Emménager dans un nouvel appartement coûte souvent déjà cher : transporter les objets, acheter ceux qui manquent, etc. Et puis il faut quand même payer 4 versements d'un coup.

Si vous ne pouvez pas ou ne voulez pas verser autant d’argent à votre propriétaire d’un seul coup, plusieurs options s’offrent à vous :

Virement ou paiement unique

Vous pouvez payer Kaution en totalité en un seul versement ou en trois versements. La première tranche doit être payée simultanément avec le premier mois de loyer, le reste - aux jours de paiement des mois suivants (§ 551, paragraphe 2, BGB). Mais gardez à l’esprit qu’ils ne vous le rendront probablement pas une fois que vous quitterez l’appartement. Plus d'informations à ce sujet à la fin.

Si vous payez en espèces, le propriétaire doit déposer votre argent en dépôt séparément de ses autres comptes (§ 551, paragraphe 3, BGB). Ce compte ne peut être résilié pendant la durée du bail et vous avez droit à des intérêts sur celui-ci. Certes, la plupart des comptes de dépôt ont un taux d’intérêt très bas. En mai 2024, cela ne dépassait pas 0,5 % par an.

Mietkautionsversicherung - assurance des dépôts de loyer.

Dans ce cas, vous souscrivez une assurance et n’avez donc pas à payer de caution. Au lieu de cela, vous payez une prime mensuelle ou annuelle dont le montant dépend du montant du dépôt.
Selon la compagnie d'assurance, les primes commencent à environ 25 euros par an. Lors de l'inscription à Mietkaution, avec une caution de 2400 euros, les frais seront d'environ 80 euros par an (les informations sont à jour en mai 2024). Le propriétaire reçoit un certificat de garantie de la compagnie d'assurance comme preuve de sécurité. Habituellement, les certificats sont délivrés dans les 24 heures. Dans certains cas, ils peuvent être délivrés en ligne. Vous devez convenir avec le propriétaire de la possibilité de souscrire un contrat d'assurance au lieu de payer une caution.

Conditions préalables à la conclusion d'un accord :

Âge minimum du candidat : 18 ans
Le bien à louer est situé en Allemagne
Utilisation d'un bien locatif à des fins d'habitation privée
Coordonnées bancaires valides pour SEPA-Lastschrift (débit automatique du compte bancaire)
Bon historique de crédit

Informations complémentaires pour la conclusion :

Calculez et organisez Mietkautionsversicherung en ligne

Conclure

Mietaval ou garantie financière Bürgschaft

Mietaval - garantie de dépôt de loyer est également possible. Dans ce cas, le garant s'engage à assumer les dommages ou vos dettes qui pourraient rester ouvertes après la résiliation du bail, mais seulement à hauteur du montant de la caution convenue au contrat. Une banque peut agir comme garant. Vous n'aurez pas à payer la totalité du montant du dépôt, seulement des frais de garantie mensuels ou annuels, et dans certains cas des frais de maintenance supplémentaires. Actuellement, peu de banques proposent de tels services. Et le coût est plus élevé que Mietkaution, par exemple, pour le même montant de caution de 2400 euros, le versement annuel sera de 96 euros. Dans le cas d'une garantie privée (Kautionsbürgschaft), par exemple de la part des parents, le propriétaire devra vérifier la solidité financière du garant. La conception de Mietaval et de Bürgschaft doit également être convenue avec le propriétaire.

Et si je ne paie pas Kaution ?

Le non-respect des obligations de garantie du bail est régi par (§ 569, paragraphe 2a, BGB) . Le non-paiement du dépôt de garantie donne au propriétaire le droit de résilier le bail sans préavis. C'est vrai qu'il y a des nuances :

La caution doit être précisée dans le contrat de location
Vous n'avez pas versé d'acompte depuis au moins 2 mois
Le motif de la résiliation du contrat doit être indiqué.

Si vous payez la totalité de la caution locative après la résiliation (ou dans les deux mois), elle devient nulle.

Qu’arrive-t-il à Kaution si le propriétaire de la propriété change ?

En cas de changement de propriétaire ou de bailleur, le contrat de location existant reste valable sans modification. (§ 566 BGB), et aussi le nouveau propriétaire ne peut pas augmenter la caution du loyer. Son montant ne peut être modifié que si vous acceptez ces modifications ou si le propriétaire résilie le contrat et qu'un nouveau bail est conclu. Vous avez le droit de ne pas accepter une augmentation ultérieure de la caution locative ou même un nouveau contrat pour un appartement existant.

Comment puis-je retourner Kaution si j'ai payé en espèces ?

Vous recevrez un coupon après votre déménagement et la remise des clés de l'appartement. Le propriétaire de l'appartement peut déduire les éventuelles pertes de la caution, mais doit en avoir le droit légal. Si des défauts dans l'appartement sont déjà connus au moment du départ, vous devez disposer d'un court délai pour les éliminer.

Pour recevoir le remboursement de votre caution, nous vous recommandons de soumettre votre demande par écrit immédiatement après avoir quitté l'appartement. La demande doit indiquer qu'au moment du transfert de l'appartement aucun défaut n'a été constaté ou qu'ils ont été éliminés.

Le plus souvent, la réception de la caution peut prendre du temps, même si la location s'est terminée sans incident. La loi ne fixe pas de délais stricts pour la restitution de la caution par le propriétaire après la fin du bail. Selon la jurisprudence, vous pouvez attendre jusqu’à six mois pour votre caution. Ce délai correspond au délai de prescription d'indemnisation que le propriétaire peut vous exiger en cas de dommages causés à l'appartement après le déménagement (selon Section 548 BGB). Passé ce délai, le propriétaire doit restituer la caution. Vous recevrez également des intérêts pour la durée de détention du dépôt après sa clôture.

Dans quels cas le propriétaire peut-il retenir la caution ?

Si le règlement les coûts d'exploitation est toujours en cours, le propriétaire peut également conserver une partie de la caution pendant plus de six mois. Cependant, il ne peut pas stocker la totalité du dépôt.

Si le propriétaire découvre des dommages ou des défauts dans l'appartement après la fin du bail, ou s'il y a des factures de loyer ou des dépenses supplémentaires impayées, il a alors le droit de retenir une partie de la caution locative pour compenser ces pertes ou dettes. Le propriétaire doit expliquer clairement les raisons de la retenue de la caution et utiliser les fonds uniquement à des fins spécifiques. Si le locataire n'a pas payé toutes les dépenses supplémentaires à la fin du bail, le propriétaire a le droit de retenir une partie de la caution jusqu'au remboursement intégral de la dette.

Toutefois, les défauts d’usure ne peuvent servir de motif pour réduire la caution. Dans cette situation, il est important de déterminer ce qui est indemnisable et ce qui n’est pas lié à la retenue du dépôt.
Si vous rencontrez des difficultés pour récupérer votre caution ou si votre propriétaire ne la paie pas intégralement, nous vous recommandons de demander des conseils juridiques à votre association locale de locataires ou à un cabinet d'avocats spécialisé en droit du bail. Considérez les coûts possibles si vous déposez une réclamation. Si vous disposez d'une assurance protection juridique, vérifiez dans quelle mesure elle couvre les frais d'un litige en matière de caution.

Si vous avez l’idée de ne pas payer le loyer des derniers mois après préavis de déménagement et ainsi de « prendre » la caution. Sachez que c’est une mauvaise idée et que ce n’est pas autorisé, vous pourriez être poursuivi en justice.