Wohnung mieten in Deutschland: Vertrag, Kosten, Mieterrechte

Aktualisiert:
05.10.2026

Die Anmietung einer Wohnung in Deutschland ist ein komplexer Prozess mit vielen Nuancen, der von der Wohnungssuche und dem Unterzeichnen des Vertrags bis hin zu den Regeln für die Räumung reicht. Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern ziehen es die meisten Menschen in Deutschland vor, zu mieten, statt eine Immobilie zu kaufen. Aufgrund der hohen Konkurrenz auf dem Mietmarkt kann die Wohnungssuche kompliziert sein, insbesondere in Großstädten. Wir haben die wichtigsten Informationen und einige praktische Tipps für die Suche und Anmietung von Wohnungen und Häusern in Deutschland zusammengestellt.

Glossar

Kaltmiete – Grundmiete (ohne Nebenkosten).
Warmmiete – Miete inklusive Nebenkosten (aber ohne Strom und Internet).
Möbliert / Teilmöbliert – möblierte / teilmöblierte Wohnung.
Einbauküche (EBK) – Küche mit Möbeln und Elektrogeräten. Steht in der Anzeige „mit EBK“, ist die Küche bereits ausgestattet.
Wohnküche – geräumige Küche mit integriertem Wohnbereich (wird oft als 0,5 Zimmer gezählt).
Wohngemeinschaft (WG) – das Zusammenleben mit anderen Mitbewohnern (eine Art Gemeinschaftswohnung, beliebt bei Studenten).
Kaution – Mietsicherheit. Gesetzlich höchstens drei Nettokaltmieten; der Mieter darf sie in drei Raten zahlen.
Betriebskosten – laufende Kosten des Hauses (Reinigung des Geländes, Wartung des Aufzugs usw.).
Heizkosten — Heizung. Kann in der Warmmiete enthalten sein oder separat bezahlt werden.
Strom – wird separat abgerechnet.
Rundfunkbeitrag – Pflichtbeitrag für die Möglichkeit, den öffentlich-rechtlichen Rundfunk (Radio und Fernsehen) in Deutschland zu nutzen.
Nachmieter – das ist ein neuer Mieter, den der aktuelle Mieter selbst sucht, um den Mietvertrag vorzeitig zu kündigen.
Hausordnung – die Hausordnung, die das Zusammenleben in einem Mehrfamilienhaus regelt.

Wohnungssuche und Mietarten

Wo sucht man eine Wohnung?

Online-Plattformen
Immobilienscout24.de
Immonet.de
WG-Gesucht.de – zur Suche nach einem Zimmer in einer Wohngemeinschaft (WG)
eBay Kleinanzeigen – Kleinanzeigen von Privatpersonen
Tauschwohnung.com — wenn Sie bereits eine Wohnung haben und diese gegen eine für Sie passendere eintauschen möchten

Soziale Medien und Gruppen
Facebook-Gruppen für die Wohnungssuche in bestimmten Städten.
Telegram- und WhatsApp-Chats zur Wohnungssuche unter Expats.

Anzeigen in Zeitungen und an Schwarzen Brettern
In kleineren Städten kann man Anzeigen in lokalen Zeitungen oder an Schwarzen Brettern in Supermärkten finden.

Makler
Für die Maklerleistungen (wenn die Wohnung über eine Agentur vermietet wird) kann eine Gebühr erhoben werden.
Gesetzlich gilt das „Bestellerprinzip“ (2015): Es zahlt derjenige, der den Makler beauftragt hat (in der Regel der Vermieter).

Über Vermietungsfirmen und Wohnungsbaugenossenschaften (Wohnbaugesellschaft)
In Deutschland werden Wohnungen oft von Unternehmen vermietet, die Eigentümer mehrerer Mehrfamilienhäuser (manchmal ganzer Wohnviertel) sind. Sie verfügen über eigene Portale mit Inseraten und Büros in der Stadt, an die man sich wenden kann, um Hilfe zu erhalten. Es gibt sowohl staatliche als auch private Unternehmen.

Suche vor Ort
In großen Städten hängen Vermieter manchmal einfach Schilder mit der Aufschrift „Zu vermieten“ an die Haustüren.

Praktische Tipps für die schnelle Wohnungssuche

Antworten Sie auf Anzeigen innerhalb der ersten 5 Minuten nach deren Veröffentlichung – Aktivieren Sie Benachrichtigungen für alle gespeicherten Suchen in allen Apps.
Suche Nachmieter – eine hervorragende Option, weil sie die Liste der potenziellen Kandidaten verkürzt (vor allem, wenn Sie allen Bedingungen des Vormieters zustimmen, wie zum Beispiel dem Kauf der Küche oder von Geräten zu einem deutlich überhöhten Preis).
Vitamin B – suchen Sie Kontakte zu Mitarbeitern von Vermietungsfirmen, seien Sie in Chats und Gruppen Ihrer Wunschstadt aktiv, fragen Sie Kollegen und Bekannte. Viele Wohnungen landen gar nicht erst auf Anzeigenportalen, sondern gehen an Bekannte und Bekannte von Bekannten.
Als Übergangslösung kommen private Wohnheime infrage – dort gibt es praktisch immer Plätze und oft keine Einschränkungen „nur für Studierende“.
Wenn Ihr Einkommen die Grenze Ihres Bundeslandes nicht übersteigt (die Grenzen sind unterschiedlich: in Berlin etwa gibt es den WBS auch bei mittlerem Einkommen), haben Sie Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein (WBS) – die Erlaubnis, in Deutschland eine Sozialwohnung zu mieten. Dieser Schein berechtigt dazu, eine Sozialwohnung zu günstigen Preisen zu suchen.

Vorsicht vor Betrügern!

In den letzten Jahren ist auf dem deutschen Mietwohnungsmarkt tatsächlich ein Anstieg betrügerischer Maschen zu beobachten. Hier sind einige gängige Betrugsmethoden, auf die Mieter stoßen können:

1. Vorauszahlungsbetrug
Betrüger schalten Anzeigen für die Vermietung nicht existierender Wohnungen zu einem sehr attraktiven Preis. Sie behaupten, dass sie sich im Ausland befinden, und verlangen eine Vorauszahlung für die „Reservierung“ der Wohnung. Sobald das Geld überwiesen ist, verschwinden die Betrüger.

2. Falsche Anzeigen
Es werden echte Fotos aus anderen Anzeigen verwendet. Nach dem E-Mail-Kontakt wird den Mietern angeboten, einen Vertrag abzuschließen und die Kaution zu überweisen, ohne die Wohnung persönlich gesehen zu haben.

3. Fälschungen
Betrüger können gefälschte Dokumente wie fingierte Mietverträge vorlegen, um seriös zu wirken.

4. Betrügerische Maschen mit Vorauszahlungen für „Dienstleistungen“
Das Opfer wird davon überzeugt, bestimmte „Dienstleistungen“ wie eine Bonitätsprüfung oder die Ausstellung von Dokumenten zu bezahlen, bevor ein Mietvertrag unterzeichnet wird.

Um Betrug zu vermeiden, befolgen Sie einige einfache Empfehlungen:

Besichtigen Sie Wohnungen persönlich. Stimmen Sie keiner Mietwohnung ohne persönliche Besichtigung zu.
Vorsicht vor Vorauszahlung. Überweisen Sie niemals Geld im Voraus, insbesondere nicht über Plattformen, die nicht zurückverfolgt werden können, wie Western Union oder MoneyGram.
Überprüfen Sie die Dokumente. Stellen Sie sicher, dass Sie echte Kontaktdaten des Vermieters haben, und bitten Sie darum, die Originaldokumente zu zeigen.

Mietarten in Deutschland

Befristeter Mietvertrag
Mietvertrag auf Zeit (Zeitmietvertrag). Befristen darf der Vermieter nur, wenn er beim Vertragsabschluss schriftlich einen gesetzlichen Grund nennt: Er will die Wohnung selbst oder für Angehörige nutzen, sie soll abgerissen oder grundlegend umgebaut werden, oder sie wird als Werkwohnung an einen Arbeitnehmer vermietet. Ohne einen solchen Grund gilt der Vertrag als unbefristet.

Unbefristeter Mietvertrag
Unbefristeter Vertrag mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten. Für den Mieter darf diese Frist vertraglich nicht verlängert werden; möglich ist nur ein beidseitiger Kündigungsverzicht, in der Regel für höchstens 4 Jahre.

Zwischenmiete (Untermiete)
Zwischenmiete (zum Beispiel, wenn der Eigentümer verreist und die Wohnung für einige Monate vermietet).

Wohngemeinschaft (WG)
Mehrere Personen mieten gemeinsam eine Wohnung und teilen sich die Miete.

unmöbliert Ohne Möbel; in den meisten Fällen auch ohne Küche. Die häufigste Mietform in Deutschland.

Möbliert
Voll möbliert (meist Kurzzeitmiete). Normalerweise deutlich teurer als unmöblierte Standardwohnungen.

Einbauküche (EBK)
Wohnung mit ausgestatteter Küche.

Etagenwohnung
Eine normale Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.

Altbauwohnung
Wohnung in einem Altbau (hohe Decken, Parkett, Stuck, oft Probleme mit den Leitungen und der Wärmedämmung).

Neubauwohnung
Wohnung in einem neuen Haus nach modernem Standard.

Maisonette
Wohnung über zwei Etagen.

Reihenhaus
Ein Reihenhaus – ein Haus, bei dem die Nachbarn direkt nebenan wohnen.

Einfamilienhaus
Freistehendes Wohnhaus.

Ungefähre Mietpreise in den großen Städten — Daten von 2024

Stadt	Durchschnittliche Kaltmiete für 50 m² (€)
Berlin	750–1 200
München	1 200–1 800
Hamburg	900–1 400
Frankfurt	1 000–1 500
Köln	850–1 300
Dresden	600–900

Das sind Daten von 2024: Die Spannen dienen als grobe Orientierung und wurden seitdem nicht aktualisiert. Das aktuelle Niveau für eine bestimmte Stadt und Lage steht im örtlichen Mietspiegel, den die Stadtverwaltung veröffentlicht.

Zusätzliche Pflichtzahlungen

Nebenkosten

Dies sind die Kosten für den Betrieb des Hauses und die allgemeinen Nebenkosten wie Kaltwasser, Müllabfuhr, Beleuchtung der Gemeinschaftsbereiche, Wartung der Aufzüge, Reinigung der Gemeinschaftsflächen usw.

Diese Kosten werden häufig monatlich im Voraus bezahlt und dann am Ende des Jahres auf der Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs angepasst. Falls Sie umziehen, wird die Nebenkostenabrechnung an Ihre neue Adresse geschickt. Die Abrechnung des tatsächlichen Verbrauchs muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen (bei einem Kalenderjahr kommt die Abrechnung für 2025 bis Ende 2026). Kommt die Abrechnung später, müssen Sie für den Mehrverbrauch nichts nachzahlen. Ist der Betrag unverhältnismäßig hoch, können Sie Ratenzahlung beantragen.

Kaution

Dies ist eine Kaution, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses hinterlegen muss. Gesetzlich darf sie höchstens drei Nettokaltmieten (ohne Nebenkosten) betragen, und sie kann in drei Raten gezahlt werden. Sie dient zur Deckung möglicher Schäden am Eigentum oder der Nichteinhaltung der Bestimmungen des Mietvertrags. Die Kaution muss auf einem separaten Bankkonto hinterlegt werden und wird dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgezahlt, sofern keine Verstöße vorliegen.

Ausführlicher über die Kaution und die Möglichkeiten, diese Kosten zu minimieren, berichten wir in diesem Artikel.

Heizung und Warmwasser

Heizung und Warmwasser fallen in Deutschland in der Regel unter die Nebenkosten, die vom Mieter getrennt von der Hauptmiete bezahlt werden. Es kommt jedoch auch häufig vor, dass diese Kosten separat abgerechnet und von verschiedenen Anbietern bereitgestellt werden, genau wie der Strom.

Strom

In Deutschland wird der Strom separat von den anderen Mietkosten bezahlt. Hier gibt es einen liberalisierten Strommarkt, was bedeutet, dass Verbraucher aus einer Vielzahl von Stromanbietern wählen, Tarife und Bedingungen vergleichen und den Anbieter wechseln können, um das günstigste Angebot auszuwählen. Dies kann über spezialisierte Websites und Online-Plattformen erfolgen. Wir empfehlen, die Bedingungen jährlich zu überprüfen.

Über den folgenden Link können Sie mehr erfahren und den besten Stromtarif finden

Mehr Details

Rundfunkbeitrag

Rundfunkbeitrag – das ist der Pflichtbeitrag für die Möglichkeit, den öffentlich-rechtlichen Rundfunk und das Fernsehen in Deutschland zu nutzen. Erhoben wird er von jedem Haushalt, ganz gleich, ob Sie einen Fernseher, ein Radio oder Internetgeräte besitzen.

Höhe des Rundfunkbeitrags in Deutschland

Seit 2021 beträgt der Satz 18,36 € pro Monat (220,32 € pro Jahr) pro Wohnung.

Wenn Sie allein leben, zahlen Sie den Betrag in voller Höhe.
Wenn Sie mehrere Mitbewohner haben (WG), wird der Betrag unter allen aufgeteilt.
Wenn Sie mehrere Wohnungen haben, müssen Sie für jede einzeln bezahlen.

Befreiung von der Gebühr

Es gibt einige Ausnahmen und Ermäßigungen für bestimmte Personengruppen und Haushalte beim Rundfunkbeitrag:

Menschen mit geringem Einkommen
Personen, die Sozialleistungen wie Grundsicherungsgeld (früher Bürgergeld), Sozialhilfe oder Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung beziehen, können vom Rundfunkbeitrag befreit werden.
Studierende und Schüler
Wenn ein Studierender BAföG bezieht und nicht bei seinen Eltern wohnt, kann er ebenfalls einen Antrag auf Befreiung stellen.
Menschen mit Behinderung
Schwerbehinderte Menschen, deren Schwerbehindertenausweis das Merkzeichen RF enthält, können eine Ermäßigung auf ein Drittel beantragen (2026 sind das 6,12 € im Monat). Eine vollständige Befreiung ist zum Beispiel für taubblinde Menschen und Empfänger von Blindenhilfe möglich.
Sonstige Gruppen
Wer dauerhaft in einem Pflegeheim oder einer Einrichtung für Menschen mit Behinderung wohnt, zahlt keinen Beitrag: Das Zimmer gilt dort nicht als Wohnung, und die bisherige Anmeldung wird per Abmeldung beendet. Besondere Regeln gibt es auch für weitere Gruppen, die bestimmte Kriterien erfüllen.

Bitte beachten Sie, dass die Befreiung nicht automatisch erfolgt – sie erfordert die Einreichung eines Antrags und die Vorlage entsprechender Nachweise (zum Beispiel eine Bestätigung über den Bezug von Leistungen oder einen Schwerbehindertenausweis).

Rechte und Pflichten des Mieters

Die Vermietung von Wohnraum in Deutschland ist recht streng geregelt, um ein Gleichgewicht der Interessen von Mietern und Vermietern zu gewährleisten.

Rechte

1. Das Recht auf Wohnen
Der Mieter hat das Recht, den gemieteten Wohnraum gemäß den Bedingungen des Mietvertrags zu nutzen. Dies umfasst nicht nur das Wohnen, sondern auch das Recht auf Ruhe und Privatsphäre. In Deutschland ist es dem Vermieter untersagt, sich in das Privatleben des Mieters einzumischen und beispielsweise ohne Ankündigung und ohne konkreten Grund zu Kontrollbesuchen zu kommen.

2. Bewohnbarer Zustand der Wohnung
Der Mieter hat das Recht darauf, dass die Wohnung in einem zum Wohnen geeigneten Zustand gehalten wird. Dies schließt die regelmäßige Wartung von Heizung, Wasserversorgung und Elektrizität ein.

3. Schutz vor unberechtigten Mieterhöhungen
Die Miete kann nicht willkürlich erhöht werden. Es gibt strenge Regeln für Mieterhöhungen, die in der Regel an den Mietspiegel in der Region gekoppelt sind.

4. Schutz vor ungerechtfertigter Räumung
Ein Vermieter kann einen Mieter nicht ohne sachlichen Grund (und ohne Gerichtsurteil) zur Räumung zwingen. Die Kündigungsgründe sind begrenzt - etwa Eigenbedarf des Vermieters oder ein Verstoß gegen den Mietvertrag. Streit mit dem Vermieter ist der häufigste Anlass, einen Anwalt einzuschalten, und diese Kosten übernimmt eine Rechtsschutzversicherung mit dem Baustein Mietrecht.

5. Ersatz für Verbesserungen
Wenn der Mieter die Wohnung mit Erlaubnis des Vermieters eigenständig verbessert (z. B. eine neue Badezimmer- oder Kücheneinrichtung einbaut), hat er unter Umständen Anspruch auf Entschädigung.

Pflichten

1. Die pünktliche Mietzahlung
Der Mieter ist verpflichtet, die Miete gemäß den Vertragsbedingungen fristgerecht zu zahlen.

2. Pfleglicher Umgang mit der Wohnung
Der Mieter muss die Wohnung pfleglich behandeln und die allgemeinen Hausregeln einhalten, einschließlich der Reinigung der Gemeinschaftsräume und des Lüftens, sofern dies im Vertrag vorgesehen ist.

3. Ordnung und Vermeidung von Schäden
Ein Mieter muss alles vermeiden, was die Wohnung beschädigen könnte. Schäden, die der Mieter zu verantworten hat, muss er ersetzen. Genau solche Fälle deckt die Privathaftpflichtversicherung - viele Vermieter verlangen ausdrücklich einen Nachweis bei der Vertragsunterzeichnung.

4. Einhaltung der Hausordnung
Dies kann die Einhaltung der Nachtruhe, die Nutzung von Gemeinschaftsräumen und die Beachtung der Regeln für die Nutzung gemeinschaftlicher Ressourcen (zum Beispiel von Waschmaschinen im Keller) umfassen.

Die Ruhezeiten können je nach Vertrag und Hausordnung variieren: in der Regel von 22:00 bis 06:00 Uhr, in manchen Städten und Häusern zusätzlich die Mittagsruhe von 13:00 bis 15:00 Uhr; hinzu kommt die Sonn- und Feiertagsruhe . In dieser Zeit sind Waschen, Bohren, Staubsaugen, Rasenmähen und das Einwerfen von Altglas verboten.

Wichtig ist auch die Mülltrennung: getrennt nach Plastik, Papier, Biomüll und Restmüll.
Glas wird entsprechend der Flaschenfarbe in spezielle Container im Freien geworfen.

5. Mängelanzeige
Wenn der Mieter Mängel oder Schäden an der Wohnung bemerkt, ist er verpflichtet, den Vermieter so schnell wie möglich darüber zu informieren, um die Entstehung weiterer Schäden zu vermeiden.

6. Genehmigung der Änderungen
Für wesentliche Änderungen an der Wohnung, wie das Einreißen von Wänden, den Austausch von Verkleidungen usw., ist die Einholung einer Genehmigung des Vermieters erforderlich.

Vertragskündigung und Räumung

Kündigungsfristen

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und von der Person unterzeichnet werden, die die Wohnung mietet oder vermietet.

Für Mieter
Normalerweise können Mieter den Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Geht die Kündigung dem Vermieter spätestens am dritten Werktag des Monats zu, zählt dieser Monat mit (Zugang am 2. März – das Mietverhältnis endet am 31. Mai).

Für Vermieter
Die Kündigung seitens des Vermieters muss ebenfalls drei Monate im Voraus erfolgen, wenn das Mietverhältnis weniger als fünf Jahre dauert. Diese Frist verlängert sich auf sechs Monate bei Mietverhältnissen von fünf bis acht Jahren und auf neun Monate, wenn das Mietverhältnis länger als acht Jahre dauert.

Der Vermieter kann den Vertrag nur bei Vorliegen eines gesetzlichen Grundes kündigen, zum Beispiel:

Eigenbedarf (zum Beispiel, wenn der Vermieter oder nahe Angehörige in die Wohnung einziehen möchten).
Ein wesentlicher Verstoß des Mieters gegen die Mietbedingungen (z. B. systematische Nichtzahlung der Miete).
Umfangreiche Renovierungen oder Änderungen (die nicht durchgeführt werden können, solange die Mieter die Wohnung bewohnen).

Auszug aus der Wohnung

Vor dem Auszug aus einer Mietwohnung in Deutschland müssen Mieter mehrere wichtige Schritte befolgen, um die Einhaltung aller rechtlichen und vertraglichen Verpflichtungen sicherzustellen und mögliche Konflikte mit dem Vermieter zu vermeiden.

Prüfung des Mietvertrags
Überprüfen Sie die Bedingungen Ihres Mietvertrags, um sicherzustellen, dass alle Verpflichtungen erfüllt sind, einschließlich der Modalitäten für die Wohnungsräumung, die Schlüsselrückgabe und die Zahlung der Nebenkosten.
Durchführung kleinerer Reparaturen
Wenn der Mietvertrag die Verpflichtung vorsieht, die Wohnung in einem bestimmten Zustand zurückzugeben, müssen Sie möglicherweise Schönheitsreparaturen durchführen, wie zum Beispiel das Streichen der Wände oder die Behebung kleinerer Schäden.
Reinigung der Wohnung
Die Wohnung muss in dem Zustand hinterlassen werden, in dem Sie eingezogen sind. Dies beinhaltet die Entfernung aller persönlichen Gegenstände und des Mülls. Einige Mietverträge können spezifische Anforderungen an den Zustand der zurückzugebenden Unterkunft enthalten.
Vereinbarung eines Übergabetermins
Vereinbaren Sie mit dem Vermieter einen Termin für die Wohnungsübergabe. Dies gibt Ihnen die Möglichkeit, den Zustand der Wohnung bei der Rückgabe zu besprechen und alle Fragen bezüglich der Kaution zu klären.
Überprüfung der Zählerstände
Stellen Sie sicher, dass die Zählerstände für Wasser, Gas und Strom ordnungsgemäß erfasst sind. Sie müssen unter Angabe Ihres Auszugs dokumentiert und an die zuständigen Stellen übermittelt werden.
Rückgabe der Schlüssel
Bereiten Sie die Übergabe aller Schlüssel für die Wohnung, den Briefkasten und andere wohnungsbezogene Zugänge vor.
Dokumentation der Kautionsrückzahlung
Besprechen Sie mit dem Vermieter das Verfahren zur Rückzahlung der Kaution. Die Kaution wird in der Regel nach Abzug der Kosten für notwendige Reparaturen oder ausstehende Nebenkosten, falls vorhanden, zurückgezahlt. Es gibt keinen festen Zeitrahmen für die Rückzahlung der Kaution; im Durchschnitt kann die Rückzahlung 6 Monate oder länger dauern.
Erhalt einer Rückgabebestätigung
Holen Sie nach Möglichkeit eine schriftliche Bestätigung über die Rückgabe der Wohnung an den Vermieter ein, die Informationen über die Rückzahlung der Kaution oder das Fehlen von Ansprüchen bezüglich des Zustands der Wohnung enthalten kann.
Vergessen Sie nicht alle Stellen über Ihre Adressänderung zu benachrichtigen (Bank, Versicherungsgesellschaften etc.).

Vergleich der Tarife für die Hausratversicherung gegen Diebstahl und Witterungseinflüsse in unserem Artikel

Mehr Details

Die Wohnungssuche in Deutschland ist ein Prozess, der Aufmerksamkeit und Geduld erfordert. Trotz bestimmter Schwierigkeiten, wie zum Beispiel dem Mangel an Angeboten und den Anforderungen an die Bonität, bietet das Mietwesen in Deutschland den Mietern Verlässlichkeit und Schutz. Wir hoffen, dass jeder eine komfortable und passende Unterkunft für sich findet. Wir wünschen viel Erfolg bei der Suche nach Ihren Traumwohnungen und -häusern!