Kaution — die Kaution bei der Wohnungsmiete in Deutschland.
Wenn Sie planen, eine Wohnung in Deutschland zu mieten, ist es wichtig, an die Kaution zu denken. — Mietkaution. Laut Gesetz sind Sie nicht verpflichtet, diese zu zahlen, aber ohne sie ist es praktisch unmöglich, eine Wohnung zu finden. Sie dient dem Schutz des Eigentümers und kann Folgendes abdecken:
Sachschaden (Beschädigungen in der Wohnung etc.)
Die Nichtzahlung der Miete
Die Nichtzahlung der Nebenkosten
In diesem Artikel betrachten wir, wie die Kaution in Deutschland funktioniert, welche rechtlichen Normen und praktischen Aspekte es bei der Zahlung und Rückzahlung der Mietkaution gibt, und geben nützliche Tipps für Mieter.
Nebenkosten – Nebenkosten, wie zum Beispiel Kaltwasser, Müllabfuhr, Reinigung der Gemeinschaftsräume. Heizung, Strom und Gas werden separat bezahlt und sind nicht in den Nebenkosten enthalten.
Kaltmiete Kaltmiete.
Warmmiete — Miete inklusive Nebenkosten.
Gemäß § 551 Absatz 1 BGB Kaution darf nicht mehr als 3 Monatsmieten (ohne Nebenkosten), die sogenannte Kaltmiete, betragen. Selbst wenn der Vermieter die Nebenkosten pauschaliert und sie in den Vertrag aufnimmt, indem er darin den Betrag der Warmmiete angibt, muss er für die Berechnung der Kaution die Nebenkosten abziehen. Im Falle einer Mieterhöhung bleibt die Kaution unverbindlich gleich, es sei denn, im Vertrag ist etwas anderes vereinbart.
Wie bezahle ich die Kaution?
Der Umzug in eine neue Wohnung ist ohnehin meist teuer: Transport der Sachen, Kauf fehlender Dinge usw. Und dann muss man auch noch sofort 4 Zahlungen leisten.
Wenn Sie nicht in der Lage oder nicht bereit sind, dem Vermieter so viel Geld auf einmal zu zahlen, gibt es mehrere Möglichkeiten:
Einmalige Überweisung oder Zahlung
Sie können die Kaution entweder in einer einzigen Summe oder in drei Raten bezahlen. Die erste Rate muss zusammen mit der Miete für den ersten Monat bezahlt werden, die restlichen Raten an den Zahlungstagen der folgenden Monate (§ 551 Absatz 2 BGB). Aber bedenken Sie, dass Sie es wahrscheinlich nicht sofort zurückbekommen, nachdem Sie aus der Wohnung ausziehen. Dazu am Ende mehr.
Bei Barzahlung muss der Vermieter Ihr Geld als Kaution getrennt von seinen anderen Konten anlegen (§ 551 Absatz 3 BGB). Dieses Konto kann während der Laufzeit des Mietvertrags nicht aufgelöst werden, und Sie haben Anspruch auf die Zinsen daraus. Allerdings sind die Zinssätze für solche Konten sehr niedrig: Laut einer Finanztip-Auswahl vom Oktober 2025 betragen sie höchstens 0,5 Prozent pro Jahr, bei einigen Banken null. Dazu kommt eine einmalige Kontoführungsgebühr, in der Regel zwischen 10 und 75 Euro.
Mietkautionsversicherung – Versicherung der Mietkaution.
In diesem Fall schließen Sie eine Versicherung ab und müssen folglich keine Kaution hinterlegen. Stattdessen zahlen Sie eine monatliche oder jährliche Versicherungsprämie, deren Höhe von der Kautionssumme abhängt.
Größenordnung: Bei einer Einlage von 2.400 Euro beträgt der Jahresbeitrag bei großen Versicherern ungefähr 103–113 Euro, das heißt etwa 4,3 bis 4,7 Prozent der Kaution pro Jahr (Auswertung von Finanztip, Oktober 2025). Über fünf Jahre Miete ist dies über 500 Euro, die nicht erstattet werden — im Gegensatz zur Kaution selbst. Der Vermieter erhält von der Versicherungsgesellschaft eine Garantiebescheinigung als Nachweis für die Sicherheit. In der Regel werden die Bescheinigungen innerhalb von 24 Stunden ausgestellt; in einigen Fällen können sie online beantragt werden. Die Möglichkeit, anstelle der Hinterlegung einer Kaution einen Versicherungsvertrag abzuschließen, müssen Sie mit dem Vermieter absprechen.
Voraussetzungen für den Vertragsabschluss:
- Mindestalter des Antragstellers: 18 Jahre
- Die Mietimmobilie befindet sich in Deutschland.
- Nutzung von Mietimmobilien zu privaten Wohnzwecken
- Gültige Bankdaten für das SEPA-Lastschriftmandat
- Gute Bonität
Zusätzliche Informationen für den Abschluss:
- Mieterinformationen
- Informationen zur Immobilienmiete
- Informationen zum Vermieter (möglicherweise zum Eigentümer der Wohnung)
- Mietbeginn
Angebote vergleichen und die Mietkautionsversicherung online abschließen
Mietkaution oder Mietbürgschaft
Eine Mietaval-Mietkaution ist ebenfalls möglich. In diesem Fall verpflichtet sich der Bürge, für Schäden oder Ihre Schulden aufzukommen, die nach Mietende möglicherweise offen bleiben, jedoch nur bis zur vertraglich vereinbarten Kaution. Als solcher Bürge kann eine Bank auftreten. Sie müssen nicht die gesamte Kautionssumme zahlen, sondern nur eine monatliche oder jährliche Gebühr für die Bürgschaft entrichten sowie in einigen Fällen eine zusätzliche Servicegebühr. Derzeit bieten nur wenige Banken solche Dienstleistungen an. Zudem ist es von den Kosten her höher als eine Mietkaution; beispielsweise beträgt die jährliche Zahlung für dieselbe Kautionssumme von 2400 Euro ab 96 Euro. Im Falle einer privaten Bürgschaft, zum Beispiel durch die Eltern, muss der Vermieter die Finanzkraft des Bürgen prüfen. Der Abschluss von Mietaval und Bürgschaft muss zudem mit dem Vermieter abgestimmt werden.
Was passiert, wenn man die Kaution nicht bezahlt?
Die Nichterfüllung von Verpflichtungen zur Mietabsicherung wird geregelt durch (§ 569 Absatz 2a BGB) . Die Nichtzahlung der Kaution gibt dem Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags. Allerdings gibt es hierbei Nuancen:
Die Kautionszahlung muss im Mietvertrag festgehalten werden.
Sie haben keine Kaution für mindestens 2 Monate hinterlegt.
Der Grund für die Kündigung des Vertrages muss angegeben werden.
Wenn Sie die vollständige Mietkaution nach der Kündigung (oder spätestens innerhalb von zwei Monaten) nachzahlen, wird diese unwirksam.
Was passiert mit der Kaution bei einem Eigentümerwechsel der Immobilie?
Im Falle eines Eigentümerwechsels oder Vermieterwechsels bleibt der bestehende Mietvertrag unverändert bestehen. (§ 566 BGB, Darüber hinaus kann der neue Eigentümer die Mietkaution nicht erhöhen. Der Betrag kann nur dann geändert werden, wenn Sie einer solchen Änderung zustimmen oder der Vermieter den Vertrag kündigt und ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird. Sie haben das Recht, einer nachträglichen Erhöhung der Mietkaution oder sogar einem neuen Vertrag für die bestehende Wohnung nicht zuzustimmen.
Wie kann man die Kaution bei Barzahlung zurückfordern?
Sie erhalten die Kaution, nachdem Sie ausgezogen sind und die Schlüssel der Wohnung abgegeben haben. Der Eigentümer der Wohnung kann etwaige Schäden von der Kaution abziehen, muss hierfür jedoch das rechtliche Recht haben. Wenn Mängel in der Wohnung beim Auszug bereits bekannt sind, muss Ihnen eine kurze Frist zur deren Behebung eingeräumt werden.
Um die Kaution zurückzuerhalten, empfehlen wir, unmittelbar nach dem Auszug aus der Wohnung einen schriftlichen Antrag zu stellen. In dem Antrag sollte angegeben werden, dass zum Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung keine Mängel festgestellt wurden oder dass diese behoben wurden.
Meistens kann die Rückzahlung der Kaution einige Zeit in Anspruch nehmen, selbst wenn das Mietverhältnis problemlos verlaufen ist. Das Gesetz sieht keine strengen Fristen für die Rückzahlung der Kaution durch den Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses vor. Laut Rechtsprechung können Sie bis zu sechs Monate auf Ihre Kaution warten. Dieser Zeitraum entspricht der Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche, die der Vermieter im Falle von Beschädigungen in der Wohnung nach dem Auszug gegen Sie geltend machen kann (gemäß § 548 BGBAm Ende dieses Zeitraums muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen. Sie erhalten nach deren Auflösung auch Zinsen für den Zeitraum, in dem die Kaution verwahrt wurde.
Unter welchen Umständen darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Wenn die Regelung Betriebskosten Das dauert immer noch an, und der Vermieter kann auch einen Teil der Kaution länger als sechs Monate einbehalten. Er kann jedoch nicht die gesamte Kaution einbehalten.
Wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit Schäden oder Mängel in der Wohnung entdeckt oder wenn unbezahlte Mieten oder Nebenkosten ausbleiben, hat er das Recht, einen Teil der Mietkaution einzubehalten, um diese Verluste oder Schulden auszugleichen. Der Vermieter muss die Gründe für das Einbehalten der Kaution klar darlegen und die Mittel nur für bestimmte Zwecke verwenden. Falls der Mieter nach Ende der Mietzeit nicht alle Nebenkosten bezahlt hat, ist der Vermieter berechtigt, einen Teil der Kaution bis zur vollständigen Begleichung der Schuld einzubehalten.
Verschleißmängel können jedoch kein Grund für eine Kautionsminderung sein. In dieser Situation ist es wichtig zu bestimmen, was ersatzfähig ist und was nichts mit dem Einbehalt der Kaution zu tun hat.
Wenn Probleme bei der Rückzahlung der Kaution auftreten oder der Vermieter diese nicht vollständig auszahlt, empfehlen wir, rechtliche Unterstützung bei einem lokalen Mieterverein oder einer auf Mietrecht spezialisierten Anwaltskanzlei zu suchen. Berücksichtigen Sie mögliche Kosten im Falle einer Klage. Wenn Sie eine Rechtsschutzversicherung haben, klären Sie ab, in welchem Umfang diese die Kosten für einen Streit um die Kautionsabrechnung übernimmt.
Wenn Sie auf die Idee kommen, in den letzten Monaten nach der Kündigung des Mietvertrags keine Miete mehr zu zahlen und sich auf diese Weise die Kaution «zurückzuholen», wissen Sie: Das ist keine gute Idee, es ist nicht erlaubt und Sie können verklagt werden.
Rechtsschutzversicherung hilft Ihnen bei unrechtmäßiger Einbehaltung der Kaution und anderen Problemen
Was der Vermieter einbehalten darf und was nicht
Das ist die Hauptquelle für Streitigkeiten bei der Kautionsrückzahlung. Deutsche Gerichte haben fast alle typischen Situationen geklärt – unten steht die Position des Bundesgerichtshofs (BGH) zu jeder einzelnen.
| Situation | Lässt sich das aufhalten | Grundlage |
|---|---|---|
| Mietrückstand | Ja | Der unmittelbare Zweck des Pfandrechts |
| Nicht berechnete Nebenkosten | Teilweise. Einbehalten werden kann nur ein Betrag, der durch Berechnungen aus den vergangenen Jahren begründet ist, aber nicht die ganze Kaution | BGH, 18.01.2006, VIII ZR 71/05; BGH, 20.07.2016, VIII ZR 263/14 |
| Schäden in der Wohnung, die spät bekannt wurden | Ja, Die Kosten der Reparatur können selbst dann verrechnet werden, wenn der Anspruch selbst bereits verjährt ist. | BGH, 10.07.2024, VIII ZR 184/23 |
| Malerarbeiten, die tatsächlich nicht ausgeführt wurden | Ja, der Kostenvoranschlag reicht aus | BGH, 10.05.2022, VIII ZR 277/20 |
| Normaler Verschleiß (Abnutzungserscheinungen, Möbelspuren) | Nein. Verschleiß ist durch die Miete abgegolten. | § 538 BGB |
| Elterliche Bürgschaft über drei Nettokaltmieten | Ungültig im Hinblick auf die Überschreitung | § 551 Abs. 4 BGB |
Kosmetische Renovierung: Wann man sie überhaupt nicht machen muss
Der häufigste und teuerste Streit. Die Hauptregel des Obersten Gerichtshofs: Wenn die Wohnung Ihnen unrenoviert übergeben wurde, sind Sie nicht verpflichtet, sie renoviert zurückzugeben. — die entsprechende Vertragsklausel ist insgesamt unwirksam (BGH, 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Dieser Grundsatz gilt auch dann, wenn der Zustand der Wohnung mit dem Vormieter vereinbart wurde (BGH, 22.08.2018, VIII ZR 277/16).
Weitere unwirksame Vertragsbedingungen:
- Straffer Zeitplan für Renovierungsarbeiten («alle drei Jahre die Küche, alle fünf Jahre die Zimmer») – unwirksam (BGH, 05.04.2006, VIII ZR 178/05).
- Renovierungspflicht beim Auszug unabhängig vom Zustand — unwirksam (BGH, 18.02.2009, VIII ZR 166/08).
- Vorschrift einer bestimmten Wandfarbe für die Dauer des Aufenthalts — macht die gesamte Klausel zu Schönheitsreparaturen unwirksam (BGH, 20.01.2010, VIII ZR 50/09).
- Anteilige Bezahlung der zukünftigen Renovierung bei vorzeitigem Auszug (Quotenabgeltungsklausel) — grundsätzlich unwirksam (BGH, VIII ZR 242/13).
- Schleifen und Versiegeln von Parkett gehört überhaupt nicht zu den Schönheitsreparaturen (BGH, 13.01.2010, VIII ZR 48/09).
Wichtiger Hinweis zum Beweisrecht: Der Mieter muss den Zustand der Wohnung bei Einzug nachweisen. (BGH, 30.01.2024, VIII ZB 43/23). Daraus ergibt sich die praktische Schlussfolgerung: Das Übergabeprotokoll samt Fotos und Datum sollte für die gesamte Mietdauer und noch ein weiteres Jahr danach aufbewahrt werden.
Und die Kehrseite: Wenn Sie in eine unrenovierte Wohnung eingezogen sind, haben Sie das Recht, während der Mietzeit eine Renovierung zu verlangen – diese müssen Sie jedoch selbst bezahlen die Hälfte (BGH, 08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).
Wie man die Kaution schneller zurückbekommt: Vorgehensweise
- Übergabeprotokoll beim Auszug. Wird in zwei Exemplaren ausgefertigt und von beiden Parteien unterzeichnet. Die Formulierung «Wohnung ohne Mängel übernommen» schließt die meisten künftigen Ansprüche wegen Beschädigungen aus.
- Fotos und Videos. Fotografieren Sie alle Räume, die Zählerstände und Schlüssel. Die Datierung der Aufnahmen ist Ihr wichtigstes Beweismittel.
- Schriftliche Aufforderung direkt nach der Ausreise. Geben Sie das Datum der Schlüsselübergabe, die Kontonummer für die Überweisung und eine angemessene Frist für die Antwort an. Eine E-Mail reicht aus, aber ein Einschreiben hat mehr Gewicht.
- Nach sechs Monaten — Erinnerung mit Verweis auf § 548 BGB. Vom Gesetz her ist keine Rückzahlungsfrist festgelegt, aber nach der gängigen Praxis wird eine Wartezeit von bis zu sechs Monaten als zulässig angesehen: Dies deckt sich mit der kurzen Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters.
- Wenn wegen der Nebenkostenabrechnung einbehalten wird — fordern Sie die Rückzahlung des Teils, der nachweislich nicht benötigt wird. Der Vermieter ist nicht berechtigt, die gesamte Kaution bis zur endgültigen Abrechnung einzubehalten.
- Zinsen. Die Erträge aus dem Sparkonto stehen Ihnen zu und erhöhen den Kautionsbetrag (§ 551 Abs. 3 BGB). Fordern Sie die Kaution bei Rückgabe zurück. mit Zinsen.
Was man zusätzlich wissen sollte
| Frage | Antwort |
|---|---|
| Ist die Kaution bei einer Insolvenz des Vermieters geschützt? | Ja — wenn das Geld getrennt von seinem Vermögen angelegt ist, wie es § 551 Abs. 3 BGB vorschreibt. Das ist der Hauptgrund, auf einem separaten Konto zu bestehen, anstatt auf eine Überweisung «auf das Privatkonto des Vermieters» |
| Jede Abweichung im Vertrag | Eine zum Nachteil des Mieters von § 551 BGB abweichende Bestimmung, unbedeutend (§ 551 Abs. 4 BGB). Die Klausel «Kaution – vier Monatsmieten» ist einfach hinsichtlich des Überstands unwirksam. |
| Gewerberaummiete | § 551 BGB auf gewerbliche Räume wird nicht angewendet (§ 578 Abs. 2 BGB schließt ihn nicht in den Katalog ein). Weder eine Mietkautionsobergrenze von drei Monatsmieten, noch ein Recht auf Ratenzahlung, noch die Pflicht zur getrennten Anlage – alles wird durch den Vertrag bestimmt. |
| Eigentümerwechsel | Der Mietvertrag geht unverändert über (§ 566 BGB). Der neue Eigentümer ist nicht berechtigt, eine Erhöhung der Kaution zu verlangen. |
| Nichtzahlung der Kaution | Berechtigt zur fristlosen Kündigung bei einem Zahlungsverzug in Höhe von zwei Monatsmieten (§ 569 Abs. 2a BGB). Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn die Miete innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Kündigung vollständig beglichen wird. |
Kautionsversicherung oder Bargeld: Was lohnt sich mehr
Der Vergleich ist einfach und liefert fast immer dasselbe Ergebnis.
| Geld auf einem Sparkonto | Kreditsicherung | |
|---|---|---|
| Was zahlen Sie | Die Kaution selbst wird zurückerstattet | Der Beitrag von etwa 4–5 Prozent der Kaution pro Jahr — keine Rückkehr |
| Ihre Gelder sind eingefroren | Ja, für die gesamte Mietdauer | Nein |
| Wenn der Vermieter Ansprüche geltend macht | Streiten Sie sich direkt, das Geld ist noch bei der Bank | Der Versicherer zahlt an den Vermieter und dann fordert diesen Betrag von Ihnen — einschließlich, wenn Sie für den Schaden nicht haftbar waren |
| Wann macht es Sinn | Immer, wenn Geld da ist | Wenn kein Geld für die Kaution vorhanden ist oder es für den Umzug und die Einrichtung benötigt wird |
Beachten Sie den Regress-Mechanismus: Die Kautionsversicherung schützt nicht den Mieter, sondern eine Garantie für den Vermieter.Wenn Sie die Kaution in bar einzahlen können, empfehlen Verbraucherorganisationen genau diese Variante.
Was gibt es sonst noch zu lesen
- Hausratversicherung – was beim Umzug und in der neuen Wohnung abgedeckt wird
- Private Haftpflichtversicherung – deckt Schäden in der Mietwohnung ab, für die Sie haftbar sind
- Rechtsschutzversicherung – der Abschnitt Wohnungsmiete deckt Streitigkeiten über die Rückgabe der Kaution ab
- Immobilienversicherung – für Eigentümer
- Beendigung des Mietvertrags in Deutschland
Quellen
- § 551 BGB – Sicherung des Mietvertrags: gesetze-im-internet.de
- § 548 BGB – kurze Verjährungsfrist: gesetze-im-internet.de
- § 566 BGB – Wechsel des Eigentümers: gesetze-im-internet.de
- § 569 BGB – Beendigung bei Zahlungsverzug der Kaution: gesetze-im-internet.de
- § 578 BGB – welche Normen für Gewerberäume gelten: gesetze-im-internet.de
- § 538 BGB – normaler Verschleiß: gesetze-im-internet.de
- Bundesgerichtshof – Recherche nach Entscheidungen: bundesgerichtshof.de
- Verbraucherzentrale – Rechte des Mieters: verbraucherzentrale.de
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