Mietkaution: Höhe, Rückzahlung und Rechte des Mieters

Q: Was passiert, wenn man die Kaution nicht bezahlt?

Die Nichterfüllung von Verpflichtungen zur Mietabsicherung ist in § 569 Absatz 2a BGB geregelt. Die Nichtzahlung der Kaution gibt dem Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags. Allerdings gibt es hierbei Nuancen: Die Kautionszahlung muss im Mietvertrag festgehalten werden. Sie sind mit der Kaution in Höhe von zwei Kaltmieten im Verzug. Der Grund für die Kündigung des Vertrages muss angegeben werden. Zahlen Sie die Kaution nach der Kündigung vollständig nach, spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, wird die Kündigung unwirksam.

Aktualisiert:
05.10.2026

Kaution — die Mietsicherheit bei der Wohnungsmiete in Deutschland.

Wenn Sie planen, eine Wohnung in Deutschland zu mieten, ist es wichtig, an die Kaution zu denken — die Mietsicherheit. Laut Gesetz sind Sie nicht verpflichtet, diese zu zahlen, aber ohne sie ist es praktisch unmöglich, eine Wohnung zu finden. Sie dient dem Schutz des Eigentümers und kann Folgendes abdecken:

Sachschaden (Beschädigungen in der Wohnung etc.)

Die Nichtzahlung der Miete

Die Nichtzahlung der Nebenkosten

In diesem Artikel betrachten wir, wie die Kaution in Deutschland funktioniert, welche rechtlichen Normen und praktischen Aspekte es bei der Zahlung und Rückzahlung der Mietkaution gibt, und geben nützliche Tipps für Mieter.

Nebenkosten – Betriebskosten wie zum Beispiel Kaltwasser, Müllabfuhr, Reinigung der Gemeinschaftsräume. Heizung, Strom und Gas werden separat bezahlt und sind nicht in den Nebenkosten enthalten.

Kaltmiete — Miete ohne Nebenkosten.

Warmmiete — Miete inklusive Nebenkosten.

Gemäß § 551 Absatz 1 BGB darf die Kaution nicht mehr als 3 Monatsmieten (ohne Nebenkosten), die sogenannte Kaltmiete, betragen. Selbst wenn der Vermieter die Nebenkosten pauschaliert und sie in den Vertrag aufnimmt, indem er darin den Betrag der Warmmiete angibt, muss er für die Berechnung der Kaution die Nebenkosten abziehen. Im Falle einer Mieterhöhung bleibt die Höhe der Kaution unverändert, es sei denn, im Vertrag ist etwas anderes vereinbart.

Wie bezahle ich die Kaution?

Der Umzug in eine neue Wohnung ist ohnehin meist teuer: Transport der Sachen, Kauf fehlender Dinge usw. Und dann muss man auch noch sofort 4 Zahlungen leisten.

Wenn Sie nicht in der Lage oder nicht bereit sind, dem Vermieter so viel Geld auf einmal zu zahlen, gibt es mehrere Möglichkeiten:

Einmalige Überweisung oder Zahlung

Sie können die Kaution entweder in einer einzigen Summe oder in drei Raten bezahlen. Die erste Rate muss zusammen mit der Miete für den ersten Monat bezahlt werden, die restlichen Raten an den Zahlungstagen der folgenden Monate (§ 551 Absatz 2 BGB). Bedenken Sie aber, dass Sie die Kaution wahrscheinlich nicht sofort zurückbekommen, wenn Sie aus der Wohnung ausziehen. Mehr dazu am Ende.

Bei Barzahlung muss der Vermieter Ihr Geld als Kaution getrennt von seinen anderen Konten anlegen (§ 551 Absatz 3 BGB). Dieses Konto kann während der Laufzeit des Mietvertrags nicht aufgelöst werden, und Sie haben Anspruch auf die Zinsen daraus. Allerdings sind die Zinssätze für solche Konten sehr niedrig: Laut einer Finanztip-Auswahl vom Oktober 2025 betragen sie höchstens 0,5 Prozent pro Jahr, bei einigen Banken null. Dazu kommt eine einmalige Kontoeröffnungsgebühr, in der Regel zwischen 10 und 75 Euro.

Mietkautionsversicherung – Versicherung der Mietkaution.

In diesem Fall schließen Sie eine Versicherung ab und müssen folglich keine Kaution hinterlegen. Stattdessen zahlen Sie eine monatliche oder jährliche Versicherungsprämie, deren Höhe von der Kautionssumme abhängt.
Größenordnung: Bei einer Kaution von 2.400 Euro beträgt der Jahresbeitrag bei großen Versicherern ungefähr 103–113 Euro, das heißt etwa 4,3 bis 4,7 Prozent der Kaution pro Jahr (Auswertung von Finanztip, Oktober 2025). Bei fünf Jahren Mietdauer sind das über 500 Euro, die nicht erstattet werden — im Gegensatz zur Kaution selbst. Der Vermieter erhält von der Versicherungsgesellschaft eine Bürgschaftsurkunde als Nachweis der Mietsicherheit. In der Regel werden die Urkunden innerhalb von 24 Stunden ausgestellt; in einigen Fällen können sie online beantragt werden. Die Möglichkeit, anstelle der Hinterlegung einer Kaution einen Versicherungsvertrag abzuschließen, müssen Sie mit dem Vermieter absprechen.

Voraussetzungen für den Vertragsabschluss:

Mindestalter des Antragstellers: 18 Jahre
Die Mietimmobilie befindet sich in Deutschland.
Nutzung von Mietimmobilien zu privaten Wohnzwecken
Gültige Bankdaten für das SEPA-Lastschriftmandat
Gute Bonität

Zusätzliche Informationen für den Vertragsabschluss:

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Mietaval oder Bürgschaft

Möglich ist auch ein Mietaval – eine Bürgschaft für die Mietkaution. In diesem Fall verpflichtet sich der Bürge, für Schäden oder Ihre Schulden aufzukommen, die nach Mietende möglicherweise offen bleiben, jedoch nur bis zur Höhe der vertraglich vereinbarten Kaution. Als solcher Bürge kann eine Bank auftreten. Sie müssen nicht die gesamte Kautionssumme zahlen, sondern nur eine monatliche oder jährliche Gebühr für die Bürgschaft entrichten sowie in einigen Fällen eine zusätzliche Servicegebühr. Derzeit bieten nur wenige Banken solche Dienstleistungen an. Zudem ist ein Mietaval teurer als eine Mietkaution: Für dieselbe Kautionssumme von 2400 Euro beträgt die jährliche Gebühr mindestens 96 Euro. Im Falle einer privaten Bürgschaft, zum Beispiel durch die Eltern, muss der Vermieter die Finanzkraft des Bürgen prüfen. Der Abschluss von Mietaval und Bürgschaft muss zudem mit dem Vermieter abgestimmt werden.

Was passiert, wenn man die Kaution nicht bezahlt?

Was gilt, wenn Sie die Mietsicherheit nicht leisten, ist gesetzlich geregelt (§ 569 Absatz 2a BGB). Die Nichtzahlung der Kaution gibt dem Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags. Allerdings gibt es hierbei Nuancen:

Die Kautionszahlung muss im Mietvertrag festgehalten werden.
Sie sind mit der Kaution in Höhe von zwei Kaltmieten im Verzug.
Der Grund für die Kündigung des Vertrages muss angegeben werden.

Zahlen Sie die Kaution nach der Kündigung vollständig nach, spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, wird die Kündigung unwirksam.

Was passiert mit der Kaution bei einem Eigentümerwechsel der Immobilie?

Im Falle eines Eigentümerwechsels oder Vermieterwechsels bleibt der bestehende Mietvertrag unverändert bestehen (§ 566 BGB), und der neue Eigentümer kann die Mietkaution nicht erhöhen. Der Betrag kann nur dann geändert werden, wenn Sie einer solchen Änderung zustimmen oder der Vermieter den Vertrag kündigt und ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird. Sie haben das Recht, einer nachträglichen Erhöhung der Mietkaution oder sogar einem neuen Vertrag für die bestehende Wohnung nicht zuzustimmen.

Die Kaution geht zusammen mit dem Mietvertrag auf den neuen Eigentümer über (§ 566a BGB). Zahlt er sie am Ende des Mietverhältnisses nicht zurück, muss der frühere Vermieter sie zurückzahlen.

Wie kann man die Kaution bei Barzahlung zurückfordern?

Sie erhalten die Kaution, nachdem Sie ausgezogen sind und die Schlüssel abgegeben haben. Der Vermieter kann Schäden von der Kaution abziehen, braucht dafür aber einen rechtlichen Anspruch. Für Schäden an der Wohnung kann er sofort Geld verlangen; eine Frist zur Nachbesserung steht Ihnen nur bei nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen zu.

Um die Kaution zurückzuerhalten, empfehlen wir, unmittelbar nach dem Auszug aus der Wohnung einen schriftlichen Antrag zu stellen. In dem Antrag sollte angegeben werden, dass zum Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung keine Mängel festgestellt wurden oder dass diese behoben wurden.

Die Rückzahlung der Kaution dauert oft eine Weile, auch wenn das Mietverhältnis ohne Probleme geendet hat. Eine feste Frist für die Rückzahlung durch den Vermieter sieht das Gesetz nicht vor. Gerichte halten einige Monate für angemessen, in schwierigen Fällen auch mehr als sechs; solange die Nebenkostenabrechnung aussteht, darf ein Teil der Kaution auch länger einbehalten werden. Oft ist von sechs Monaten die Rede, doch das ist die Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Wohnung nach dem Auszug (gemäß § 548 BGB), keine Frist für die Rückzahlung der Kaution. Die Zinsen für die Zeit, in der die Kaution angelegt war, erhalten Sie ebenfalls.

Unter welchen Umständen darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Wenn die Abrechnung der Betriebskosten noch andauert, kann der Vermieter auch einen Teil der Kaution länger als sechs Monate einbehalten. Er kann jedoch nicht die gesamte Kaution einbehalten.

Wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit Schäden oder Mängel in der Wohnung entdeckt oder wenn noch Miete oder Nebenkosten offen sind, hat er das Recht, einen Teil der Mietkaution einzubehalten, um diese Verluste oder Schulden auszugleichen. Der Vermieter muss die Gründe für das Einbehalten der Kaution klar darlegen und die Mittel nur für bestimmte Zwecke verwenden. Falls der Mieter nach Ende der Mietzeit nicht alle Nebenkosten bezahlt hat, ist der Vermieter berechtigt, einen Teil der Kaution bis zur vollständigen Begleichung der Schuld einzubehalten.

Normaler Verschleiß ist jedoch kein Grund für einen Abzug von der Kaution. In dieser Situation ist es wichtig zu bestimmen, was ersatzfähig ist und was nichts mit dem Einbehalt der Kaution zu tun hat.
Wenn Probleme bei der Rückzahlung der Kaution auftreten oder der Vermieter diese nicht vollständig auszahlt, empfehlen wir, rechtliche Unterstützung bei einem lokalen Mieterverein oder einer auf Mietrecht spezialisierten Anwaltskanzlei zu suchen. Berücksichtigen Sie mögliche Kosten im Falle einer Klage. Wenn Sie eine Rechtsschutzversicherung haben, klären Sie ab, in welchem Umfang diese die Kosten für einen Streit um die Kautionsabrechnung übernimmt.

Wenn Sie auf die Idee kommen, in den letzten Monaten nach der Kündigung des Mietvertrags keine Miete mehr zu zahlen und sich auf diese Weise die Kaution „zurückzuholen“, sollten Sie wissen: Das ist keine gute Idee, es ist nicht erlaubt und Sie können verklagt werden.

Rechtsschutzversicherung hilft Ihnen bei unrechtmäßiger Einbehaltung der Kaution und anderen Problemen

Mehr Details

Was der Vermieter einbehalten darf und was nicht

Das ist die Hauptquelle für Streitigkeiten bei der Kautionsrückzahlung. Deutsche Gerichte haben fast alle typischen Situationen geklärt – unten steht die Position des Bundesgerichtshofs (BGH) zu jeder einzelnen.

Situation	Einbehalt zulässig?	Grundlage
Mietrückstand	Ja	Unmittelbarer Zweck der Kaution
Noch nicht abgerechnete Nebenkosten	Teilweise. Einbehalten werden kann nur ein Betrag, der durch die Abrechnungen der Vorjahre begründet ist, aber nicht die ganze Kaution	BGH, 18.01.2006, VIII ZR 71/05; BGH, 20.07.2016, VIII ZR 263/14
Schäden in der Wohnung, die spät bekannt wurden	Ja, die Reparaturkosten können auch dann verrechnet werden, wenn der Anspruch selbst bereits verjährt ist.	BGH, 10.07.2024, VIII ZR 184/23
Malerarbeiten, die tatsächlich nicht ausgeführt wurden	Ja, der Kostenvoranschlag reicht aus	BGH, 10.05.2022, VIII ZR 277/20
Normaler Verschleiß (Abnutzungserscheinungen, Möbelspuren)	Nein. Verschleiß ist durch die Miete abgegolten.	§ 538 BGB
Elternbürgschaft, die über drei Nettokaltmieten hinausgeht	Unwirksam für den übersteigenden Betrag	§ 551 Abs. 4 BGB

Schönheitsreparaturen: Wann Sie sie überhaupt nicht durchführen müssen

Der häufigste und teuerste Streit. Die zentrale Regel des Bundesgerichtshofs: Wenn Ihnen die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, sind Sie nicht verpflichtet, sie renoviert zurückzugeben — die entsprechende Vertragsklausel ist insgesamt unwirksam (BGH, 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Dieser Grundsatz gilt auch dann, wenn der Zustand der Wohnung mit dem Vormieter vereinbart wurde (BGH, 22.08.2018, VIII ZR 277/16).

Weitere unwirksame Vertragsbedingungen:

Starrer Fristenplan für Schönheitsreparaturen („alle drei Jahre die Küche, alle fünf Jahre die Zimmer“) – unwirksam (BGH, 05.04.2006, VIII ZR 178/05).
Renovierungspflicht beim Auszug unabhängig vom Zustand — unwirksam (BGH, 18.02.2009, VIII ZR 166/08).
Vorschrift einer bestimmten Wandfarbe während der Mietzeit — macht die gesamte Klausel zu Schönheitsreparaturen unwirksam (BGH, 20.01.2010, VIII ZR 50/09).
Anteilige Bezahlung der zukünftigen Renovierung bei vorzeitigem Auszug (Quotenabgeltungsklausel) — grundsätzlich unwirksam (BGH, VIII ZR 242/13).
Schleifen und Versiegeln von Parkett gehört überhaupt nicht zu den Schönheitsreparaturen (BGH, 13.01.2010, VIII ZR 48/09).

Wichtiger Hinweis zur Beweislast: Der Mieter muss den Zustand der Wohnung bei Einzug nachweisen (BGH, 30.01.2024, VIII ZB 43/23). Daraus ergibt sich die praktische Schlussfolgerung: Das Übergabeprotokoll samt Fotos und Datum sollte für die gesamte Mietdauer und noch ein weiteres Jahr danach aufbewahrt werden.

Und die Kehrseite: Wenn Sie in eine unrenovierte Wohnung eingezogen sind, haben Sie das Recht, während der Mietzeit eine Renovierung zu verlangen – allerdings zahlen Sie selbst die Hälfte (BGH, 08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Wie man die Kaution schneller zurückbekommt: Vorgehensweise

Übergabeprotokoll beim Auszug. Wird in zwei Exemplaren ausgefertigt und von beiden Parteien unterzeichnet. Die Formulierung „Wohnung ohne Mängel übernommen“ schließt die meisten künftigen Ansprüche wegen Beschädigungen aus.
Fotos und Videos. Fotografieren Sie alle Räume, die Zählerstände und Schlüssel. Die Datierung der Aufnahmen ist Ihr wichtigstes Beweismittel.
Schriftliche Aufforderung direkt nach dem Auszug. Geben Sie das Datum der Schlüsselübergabe, die Kontonummer für die Überweisung und eine angemessene Frist für die Antwort an. Eine E-Mail reicht aus, aber ein Einschreiben hat mehr Gewicht.
Nach sechs Monaten — Erinnerung mit Verweis auf § 548 BGB. Eine gesetzliche Rückzahlungsfrist gibt es nicht: Gerichte halten einige Monate für angemessen, in schwierigen Fällen auch mehr als sechs. Nach sechs Monaten läuft auch die kurze Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters ab.
Wenn wegen der Nebenkostenabrechnung einbehalten wird — fordern Sie die Rückzahlung des Teils, der nachweislich nicht benötigt wird. Der Vermieter ist nicht berechtigt, die gesamte Kaution bis zur endgültigen Abrechnung einzubehalten.
Zinsen. Die Erträge aus dem Sparkonto stehen Ihnen zu und erhöhen den Kautionsbetrag (§ 551 Abs. 3 BGB). Verlangen Sie die Rückzahlung der Kaution mit Zinsen.

Was man zusätzlich wissen sollte

Frage	Antwort
Ist die Kaution bei einer Insolvenz des Vermieters geschützt?	Ja — wenn das Geld getrennt von seinem Vermögen angelegt ist, wie es § 551 Abs. 3 BGB vorschreibt. Das ist der Hauptgrund, auf einem separaten Konto zu bestehen, anstatt auf eine Überweisung „auf das Privatkonto des Vermieters“
Jede Abweichung im Vertrag	Eine zum Nachteil des Mieters von § 551 BGB abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB). Die Klausel „Kaution – vier Monatsmieten“ ist schlicht unwirksam, soweit sie drei Monatsmieten übersteigt.
Gewerberaummiete	Für Gewerberäume gilt: § 551 BGB wird nicht angewendet (§ 578 Abs. 2 BGB verweist nicht auf ihn). Es gibt weder eine Kautionsobergrenze von drei Monatsmieten noch ein Recht auf Ratenzahlung noch eine Pflicht zur getrennten Anlage – alles regelt der Vertrag.
Eigentümerwechsel	Der Mietvertrag geht unverändert über (§ 566 BGB). Der neue Eigentümer darf keine höhere Kaution verlangen. Auch die Kaution geht auf ihn über (§ 566a BGB); zahlt er sie nicht zurück, muss der frühere Vermieter zahlen.
Nichtzahlung der Kaution	Berechtigt zur fristlosen Kündigung, wenn der Rückstand bei der Kaution zwei Monatsmieten erreicht (§ 569 Abs. 2a BGB). Die Kündigung wird unwirksam, wenn die Kaution spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig gezahlt ist.

Kautionsversicherung oder Barkaution: Was lohnt sich mehr

Der Vergleich ist einfach und liefert fast immer dasselbe Ergebnis.

	Geld auf einem Sparkonto	Kautionsversicherung
Was Sie zahlen	Die Kaution selbst wird zurückerstattet	Der Beitrag von etwa 4–5 Prozent der Kaution pro Jahr — wird nicht erstattet
Ihr Geld ist gebunden	Ja, für die gesamte Mietdauer	Nein
Wenn der Vermieter Ansprüche geltend macht	Sie streiten direkt mit dem Vermieter, das Geld bleibt vorerst bei der Bank	Der Versicherer zahlt an den Vermieter und fordert diesen Betrag dann von Ihnen zurück — auch dann, wenn Sie für den Schaden nicht verantwortlich waren
Wann es sinnvoll ist	Immer, wenn Geld da ist	Wenn kein Geld für die Kaution vorhanden ist oder es für den Umzug und die Einrichtung benötigt wird

Beachten Sie den Regress-Mechanismus: Die Kautionsversicherung ist kein Schutz für den Mieter, sondern eine Garantie für den Vermieter. Wenn Sie die Kaution in bar einzahlen können, empfehlen Verbraucherorganisationen genau diese Variante.

Was gibt es sonst noch zu lesen

Hausratversicherung – was beim Umzug und in der neuen Wohnung abgedeckt wird
Private Haftpflichtversicherung – deckt Schäden an der Mietwohnung ab, für die Sie haften
Rechtsschutzversicherung – der Baustein Mietrechtsschutz deckt Streitigkeiten über die Rückzahlung der Kaution ab
Wohngebäudeversicherung – für Eigentümer
Kündigung von Verträgen in Deutschland

Quellen

§ 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten: gesetze-im-internet.de
§ 548 BGB – kurze Verjährungsfrist: gesetze-im-internet.de
§ 566 BGB – Wechsel des Eigentümers: gesetze-im-internet.de
§ 566a BGB – Kaution beim Eigentümerwechsel: gesetze-im-internet.de
§ 569 BGB – fristlose Kündigung bei Verzug mit der Kaution: gesetze-im-internet.de
§ 578 BGB – welche Normen für Gewerberäume gelten: gesetze-im-internet.de
§ 538 BGB – normaler Verschleiß: gesetze-im-internet.de
Bundesgerichtshof – Recherche nach Entscheidungen: bundesgerichtshof.de
Verbraucherzentrale – Rechte des Mieters: verbraucherzentrale.de