سوق الإيجار الألماني نظامٌ يحمي القانون فيه كل طرف، ولكنه في الوقت نفسه مُلزمٌ بالتزاماتٍ صارمة. زيادة الإيجار، والإخلاء، وخفض سعره - جميعها إجراءاتٌ تتطلب اتباع إجراءاتٍ واضحة. الجهل بالقواعد أو تجاهلها يُفسد حتى الطلب المعقول، وقد يُؤدي إلى نفقاتٍ غير متوقعة. سنساعدك على فهم آلية عمل قانون الإيجار في ألمانيا.
جدول المحتويات
قواعد تغيير السعر في عقد الإيجار في ألمانيا
زيادة الإيجار بموجب القانون في ألمانيا
في ألمانيا، تخضع قواعد الإيجار للقانون المدني (BGB)، ويجب أن تتوافق أي زيادة في الإيجار مع شروط محددة بوضوح. هناك ثلاث طرق رئيسية لتغيير الإيجار:
الزيادة المفهرسة (Indexmiete) - ربط الإيجار بمؤشر أسعار المستهلك الرسمي؛
زيادة التدرج (Staffelmiete) - زيادة تدريجية في الإيجار يتم تحديدها مسبقًا في العقد؛
الترقية العادية (Mieterhöhung) - ممكن فقط في حالة عدم وجود شروط خاصة في العقد وفي الحدود المسموح بها: لا يزيد عن 15-20٪ على مدى ثلاث سنوات، وليس قبل عام واحد من الزيادة السابقة.
سنقوم أدناه بفحص كل من هذه الخيارات بالتفصيل.
التغير المفهرس في سعر الإيجار
تغير السعر المفهرس (الفهرس 557ب BGB) يعني أن سعر الإيجار يرتفع/ينخفض مع ارتفاع مؤشر أسعار المستهلك. ويُمكن تغيير السعر بناءً على ذلك مرة كل ١٢ شهرًا، ولا يتطلب موافقة المستأجر، ولكن يجب تقديمه كتابيًا.
إذا كان عقدك يعتمد على Indexmiete، فيمكنك العثور على البيانات في الجدول ديستاتيس (الأساس ٢٠٢٠ = ١٠٠). هذا هو الأساس لإعادة حساب الإيجار قانونيًا.
مثال على حساب مؤشر زيادة الإيجار في ألمانيا:
يُقارن مؤشر الشهر الذي وُقّع فيه العقد (على سبيل المثال، مايو ٢٠٢٤ = ١١٩.٣) بالمؤشر الحالي (مايو ٢٠٢٥ = ١٢١.٨). احسب نسبة زيادة السعر: ٢.١٪ تقريبًا.
يجوز زيادة الإيجار البارد بهذا المبلغ - ولكن مرة واحدة فقط كل 12 شهرًا وبعد إشعار كتابي، كما هو مطلوب بموجب المادة 557b من القانون المدني الألماني.
هذه الصيغة لتغيير السعر لا تناسب جميع المالكين ويفضل البعض تحديد جدول النمو مسبقًا.
ارتفاع تدريجي في سعر الإيجار
إيجار التدرج (التوظيف § 557a BGB) يفترض أن تواريخ ومبالغ الزيادات معروفة مسبقًا. تغييرات الأسعار ممكنة مرة واحدة سنويًا. يجب تحديد مبلغ محدد للزيادة، وليس نسبة مئوية. لا يُسمح بزيادات أخرى في الأسعار خلال هذه الفترة (مثلًا، للتجديد أو التحديث).
زيادة طبيعية في أسعار عقود الإيجار الألمانية
إذا لم يكن عقدك Staffel أو Index، فإن قاعدة زيادة السعر (Mieterhöhung) تنطبق - لا مزيد ٢٠٪ لمدة ٣ سنوات، وليس قبل ١٢ شهرًا من آخر زيادة. تبرير زيادة السعر إلزامي (ميتسبيجل, تقرير, قارن السكن). وإلا، يُعتبر الطلب باطلاً، ويُطبق استرداد المبلغ المدفوع الزائد + غرامة. أمام المستأجر ثلاثة أشهر تقريبًا (الشهر الحالي وشهرين كاملين) للتحقق من صحة زيادة السعر، والتواصل مع جمعية الملاك أو محامٍ، وفي النهاية، إما الموافقة الكتابية أو الاعتراض كتابيًا.§ 558b Abs. 2 BGB). إذا لم يكن هناك رد من المالك خلال 3 أشهر، فإن الزيادة في السعر تدخل حيز التنفيذ على أساس "الموافقة الضمنية".
إذا لم يوافق المستأجر على زيادة السعر، فلا تُطبّق الزيادة تلقائيًا. يحق للمالك رفع دعوى قضائية لإجباره على الموافقة. ويُدفع الإيجار القديم ريثما تُصدر المحكمة قرارها.
إذا لم يُبرر المستأجر زيادة السعر ولم يُقدّم مُبرّرًا كتابيًا، تُعتبر هذه الزيادة باطلة أمام المحكمة. في حال وجود دفع زائد، يُلزم المستأجر بردّه، ويتحمل المؤجر أتعاب محاميه.
ميتسبيجل جدولٌ رسميٌّ يُلخّص تكاليف السكن في مدينةٍ مُحدّدة. بناءً على مساحة المنزل، وسنة البناء، والموقع، وعوامل أخرى، يُحدّد إيجارٌ معقول (كافٍ). لمعرفة هذا الفهرس، أدخل "Mietspiegel" واسم مدينتك في خانة البحث.
تقرير هذا تقييم خبير لعقار. قد لا تستوفي الشقة شروط التقييم القياسي، وقد لا تظهر في سجل المباني التاريخية (Mietspiegel). عندها، يمكن استخدام "Gutachten" لتبرير زيادة سعر الإيجار في ألمانيا. يُدعى مُقيّم عقاري معتمد ويُعدّ تقريره. في هذه الحالة، تُؤخذ في الاعتبار حالة المنزل وخصائصه، والطابق، والمعدات، والمعاملات العقارية مع مساكن مماثلة، وسنة البناء، وما إلى ذلك.
قارن السكن مقارنة ثلاث شقق متشابهة في نفس المنطقة لتبرير زيادة سعر الإيجار. يجب أن تكون الشقق في نفس المنطقة، وبنفس المساحة، وبأثاث متشابه، وتقع في طوابق متشابهة. وعلى هذا الأساس، يُحدد مستوى زيادة الإيجار في حال تعذر استخدام الطريقتين السابقتين. يجب أن يُشير الاستنتاج بالضرورة إلى الإيجار الحالي، وعناوين الشقق، والطابق، وسنة البناء، والتجهيزات. في حال عدم وجود هذه البيانات في الوثيقة، يحق للمستأجر تجاهل شرط زيادة سعر إيجار الشقة.
زيادة في تكلفة المرافق Nebenkosten
بالإضافة إلى الإيجار، هناك أيضًا مدفوعات شهرية للخدمات تُسمى "نيبنكوستين". وتشمل هذه المدفوعات المياه، والصرف الصحي، وجمع القمامة، وتنظيف الأرض، وإضاءة المناطق المشتركة، وصيانة المصاعد، وخدمات "هاوسمايستر"، والبستنة وإزالة الثلوج، وأجهزة إنذار الحريق، وتأمين المبنى. ولا تشمل هذه المدفوعات التدفئة، والماء الساخن، والكهرباء، والتكاليف الإدارية، والإصلاحات الرأسمالية، أو إهلاك المبنى. وعادةً ما تُوزع "نيبنكوستين" بشكل متناسب مع مساحة الشقق أو عدد السكان.
تُصدر فاتورة لهذه المدفوعات شهريًا كدفعة مقدمة. تُحسب النفقات الفعلية سنويًا، ويُدفع الفرق أو يُسترد. يُحسب الحساب السنوي بعد ١٢-١٨ شهرًا، على ألا يتجاوز ٣١ ديسمبر من العام التالي. يجب أن يُظهر البيان نفقاتك بالتفصيل، ولديك ١٢ شهرًا من تاريخ استلام الفاتورة لطلب نسخ من المستندات الأصلية والاعتراض على البنود المُبالغ فيها أو غير الضرورية. (§ 556 أبساتز 3 Bürgerliches Gesetzbuch)
أحيانًا يكون من الصعب فهم المبلغ الإضافي المُرسل، نظرًا لاحتوائه على العديد من التفاصيل الصغيرة، وقد أُجري الحساب بأثر رجعي، وعندما تزيد التكلفة من مُقدمي الخدمات، لا يوجد حد أقصى لزيادات الأسعار. لذلك، يُنصح دائمًا بالاحتفاظ بالوثائق الأصلية، وتخصيص الوقت الكافي لفهم البيانات، ومقارنة المساحة بالمساحة المُربعة مع الجيران، والتواصل مع جمعية Mietverein أو تحت تأمين المحامي.
في أي الحالات يستطيع المستأجر تخفيض الإيجار؟
الحق في تخفيض الإيجار
القانون الألماني اليقظة الذهنية تنص على أن للمستأجر الحق في تخفيض الإيجار جزئيًا أو كليًا في حالة وجود عيوب كبيرة:
- في حال وجود عيب جوهري في الشقة وقت الانتقال إليها أو اكتشافه أثناء الإقامة، مما يحد من استخدامها بموجب العقد. في هذه الحالة، لا يُدفع الإيجار كاملاً من تاريخ اكتشاف العيب حتى إزالته (مثل الفيضانات، أو انهيار الدرج، أو تعطل التدفئة شتاءً).
- إذا قللت المشكلة من الراحة، ولكن السكن لا يزال ممكنًا، يحق للمستأجر دفع إيجار مخفّض بنسبة (10-50%). على سبيل المثال، ينقطع الماء الساخن بشكل دوري، ويتعطل المصعد باستمرار، وتكون المساحة الفعلية أقل بنسبة 10% من المساحة المذكورة، أو يكون عيب الشقة هو العفن أو الرطوبة.
ولكن يحق للمالك أيضًا أن يقوم بتصحيح العيوب بنفسه أولاً.
ولكن لن يكون من الممكن تخفيض الإيجار في حالة الإضاءة الخافتة، أو وجود شق في البلاط، أو وجود بقع من الطلاء.
كيفية دفع مبلغ أقل مقابل الإيجار في ألمانيا - تعليمات خطوة بخطوة:
- أبلغ مالك العقار كتابيًا بالمشكلة.
- توثيق المشاكل (الصور، مقاطع الفيديو، قياسات درجة الحرارة)
- استخدم الجداول مع قرارات المحكمة لحساب نسبة التخفيض
- وافق المالك وتدفع مبلغًا أقل مقابل السكن
- المالك لا يوافق - اتصل بمحامي الإسكان
إنهاء عقد الإيجار والإخلاء غير القانوني في ألمانيا
عندما نتحدث عن الإخلاء، فإننا نعني إخلاء العقار قسرًا عند عدم وفاء المستأجر بالتزاماته التعاقدية. وهو إجراء قانوني يتطلب اتباع خطوات محددة.
هذه عملية مختلفة تمامًا عن إنهاء عقد الإيجار العادي (Kündigung).
Kündigung هو إجراء تعاقدي وقانوني يُعلن فيه أحد الطرفين رغبته في إنهاء علاقة الإيجار: يمكن للمستأجر القيام بذلك دون إبداء أسباب، مع مراعاة مهلة إشعار مدتها ثلاثة أشهر، أما المؤجر، فيحق له ذلك فقط في حال وجود "مصلحة مشروعة" (مثلاً، مصلحة ذاتية حسنة النية). ينتهي العقد رسميًا بعد انقضاء المدة المحددة، وفي حال إخلاء المستأجر الشقة طواعيةً، لا يلزم تدخل قضائي إضافي.
قواعد الإنهاء العادي لعقد الإيجار
573 Ordentliche Kündigung des Vermieters (BGB) - إنهاء عقد الإيجار بشكل طبيعي من قبل المالك.
يجوز للمستأجر إنهاء العقد المفتوح دون إبداء الأسباب عن طريق إرسال إشعار في ثلاثة أشهر قبل تاريخ المغادرة المطلوب (§ 573c I 1 BGB).
يجب على المالك الالتزام بمدد أطول اعتمادًا على مدة الإيجار (§ 573c I 2 BGB):
- ما يصل إلى 5 سنوات من الإقامة - 3 أشهر؛
- أكثر من 5 سنوات، ولكن ليس أكثر من 8 سنوات - 6 أشهر؛
- أكثر من 8 سنوات – 9 أشهر.
أسباب وشروط إنهاء عقد الإيجار
وفقًا للقانون المدني، لا يجوز للمؤجر إخطار المؤجر بإنهاء عقد الإيجار إلا إذا كانت لديه مصلحة مشروعة في ذلك. ويُستثنى من ذلك الإنهاء بغرض زيادة الإيجار.
- الشقة مطلوبة من قبل المالك أو أقاربه المقربين (الوالدين، الأبناء، الزوج/الزوجة، الأحفاد)
- استمرار عقد الإيجار يمنع إدارة المنزل والحصول على فوائد اقتصادية (يتم هدم المنزل ويتم التخطيط لبناء منزل جديد، أو يكون المنزل عرضة لإعادة البناء، وهو أمر مستحيل أثناء سكن المستأجرين فيه)
- المسكن هو نصف بيت المالك، وصاحب البيت يريد أن يجمع الجزأين ويسكن فيهما بنفسه
- شكاوى الضوضاء المتكررة أو التأخر في دفع الإيجار
- الغرض من العقار قابل للتغيير (من سكني إلى غير سكني)
مخطط خطوة بخطوة للإخلاء القانوني من شقة في ألمانيا:
- إشعار بإنهاء عقد الإيجار (Kündigung)
قبل أن يتمكن المالك من المضي قدمًا في عملية الإخلاء، يجب عليه أولاً إبلاغ المستأجر كتابيًا: "انتهت مدة العقد. يجب عليك المغادرة في تاريخ كذا وكذا". يجب أن يتضمن الإشعار أسباب الإنهاء، والمدة التي يمكن للمستأجر خلالها معالجة العيوب/الأسباب التي أدت إلى إنهاء العقد، أو المغادرة. بالنسبة لمتأخرات الإيجار، يُطلب أحيانًا "تذكير" قصير (Mahnung) أولاً بسداد الدين.
تجميد كونديجونج (الإنهاء الفوري) يتم تنظيمه §543 من القانون المدني الألمانيوهذا يعني أن إنهاء عقد الإيجار يصبح ساري المفعول فور استلام إشعار كتابي.
قد تشمل أسباب الإخلاء العاجل ما يلي: (بعد الإنذار الكتابي وإذا تكرر):• عدم دفع الإيجار أو التأخير المستمر لمدة تزيد عن شهرين؛
• انتهاك النظام العام؛
• مخالفة شروط عقد الإيجار؛
• استيعاب عدد من الأشخاص أكبر من المحدد في عقد الإيجار؛
• التأجير من الباطن دون إذن المالك؛
• استخدام الشقة لأغراض أخرى؛
• الأضرار التي لحقت بالممتلكات؛
• إحداث اضطراب في ظروف معيشة الجيران. - مطالبة الإخلاء (Räumungsklage)
إذا انقضت المدة المحددة في الرسالة ولم يُغادر المستأجر المسكن المؤجر أو لم يُزل الأسباب التي أدت إلى الإخلاء، يُقدم المالك دعوى لدى محكمة المقاطعة. قد تستغرق هذه الدعوى، حسب حجم عمل المحكمة، من ستة أشهر إلى عامين. يُقدم الطرفان أدلة. إذا حكمت المحكمة لصالح المالك، فسيتلقى المستأجر إشعارًا بالإخلاء.
- دفع التكاليف القانونية
تقوم المحكمة بحساب الرسوم والتي تعتمد على مبلغ الإيجار السنوي:
• في حالة الإيجار البارد - 400 يورو شهريًا؛
• يتم حساب المبلغ المتنازع عليه على النحو التالي: 12 شهرًا × 400 يورو = 4 يورو؛
• تبلغ الرسوم الحكومية حوالي 438 يورو.
يتم دفع هذه الأموال أولاً من قبل المدعي (المالك)، ومن ثم يمكن تحصيلها من المستأجر عن طريق المحكمة.
- المحضر (Gerichtsvollzieher)
عندما تصدر المحكمة قرارًا بإخلاء العقار، يستدعي المالك المحضرين. يحددون موعدًا، ويأتون، ويفتحون الباب (مع نجار وصانع أقفال عند الحاجة)، ويجرون جردًا للممتلكات، ثم يسلمون العقار. بعد ذلك فقط، تُصبح الشقة شاغرة قانونيًا.
مهم جدا:لا يحق للمالك تغيير الأقفال أو إخراج الأشياء بنفسه.
يُهدد انتهاك القواعد بغرامة أو رفع دعوى جنائية بتهمة التعسف، لأن الإخلاء لا يكون ممكنًا إلا بقرار قضائي. وإلا، يكون المؤجر قد انتهك القانون الجنائي بموجب مادة "التعسف" (§ 858 بغ).
عند الإخلاء، يتم تحديد تاريخ محدد من قبل المحكمة والمحضر، مع الأخذ بعين الاعتبار التأخيرات المحتملة، ولكن بدون قرار من المحكمة، فإن الإخلاء القسري مستحيل من حيث المبدأ.
الإخلاء غير القانوني من شقة
التصرفات غير القانونية التي يقوم بها المالك أثناء الإخلاء هي:
- تغيير الأقفال دون أمر من المحكمة
- انقطاع المياه والكهرباء
- التهديدات
- إزالة الأشياء من الشقة
- عدم الالتزام بمواعيد الإنهاء المحددة في عقد الإيجار
- إخلاء المستأجرين دون أمر من المحكمة
- وغيرها من عوائق الاستخدام الفعلي
حقوق المستأجر ضد تعسف المالك (التصرف الذاتي المحظور) محمية § 858 BGB.
كيف يعمل تأمين المحامين الألماني مع كتلة Wohn-Rechtsschutz؟
التأمين القانوني مع الوحدة المرسوم/الضمان يتيح لك هذا البرنامج التواصل مع محامٍ بشأن قضايا الإسكان بسهولة، تمامًا كما هو الحال مع طبيب الأسرة: إذا لاحظتَ أي مشكلة، فاتصل بالخط الساخن، وستتولى شركة التأمين الجانب المالي من النزاع. ضمن الحد الأقصى المتفق عليه، لا تغطي الشركة تكاليف المحامي فحسب، بل تغطي أيضًا جميع النفقات ذات الصلة - أتعاب المحكمة، وخدمات خبراء التقييم، والفحوصات الفنية (مثل عدادات التدفئة)، والوساطة، إذا رغب الطرفان في ذلك. بفضل هذا، حتى النزاعات الكبيرة لا تُثقل كاهل ميزانية المستأجر بآلاف الدولارات.
وفي الممارسة العملية، تكون هذه السياسة مفيدة بشكل خاص عندما:
- يقوم المالك بزيادة الإيجار دون مبرر مناسب أو يتجاهل الحد الأقصى البالغ 20٪ لمدة ثلاث سنوات؛
- تظهر عناصر مشكوك فيها في حساب Nebenkosten السنوي ويلزم إجراء مراجعة مهنية لجميع المستندات الأولية؛
- يرسل المالك طلبًا بخصوص "حاجته الخاصة"، ومن الضروري التأكد من أن السبب ليس وهميًا؛
- في حالة وجود عيوب خطيرة في السكن (الرطوبة، العفن، نقص التدفئة)، فمن الضروري تخفيض الإيجار بشكل قانوني صحيح؛
- نشأ نزاع حول الوديعة أو الإصلاحات أو توقيت الخروج.
الفائدة الرئيسية للتأمين هي أنه يزيل الخوف من الفواتير القانونية والمحكمة المحتملة، مما يوفر الوصول إلى الحماية المؤهلة وبالتالي تسوية الملعب في المفاوضات مع المالك.
أمثلة على قرارات المحكمة حيث دفع تأمين المحامي التكاليف
أمثلة من الحياة عندما ساعد تأمين المحامين في زيادة غير قانونية في الإيجار والإخلاء غير القانوني:
- إلغاء الإخلاء غير المصرح به
في قرارها الصادر بتاريخ 14 أغسطس 2019 في القضية رقم 6 C 276/18، أمرت محكمة منطقة برلين-شونبيرج (Amtsgericht Berlin-Schöneberg) المالك بدفع أكثر من 20 يورو للإخلاء غير القانوني (حتى لو كان هناك سبب لإنهاء العقد، لا يمكن القيام بذلك دون قرار من المحكمة. يلزم صدور قرار من المحكمة).
أخلى المالك الشقة طواعيةً، ودون قرار قضائي، وتخلص من ممتلكات المستأجر. وحكمت المحكمة للمستأجر بتعويض عن الأضرار المادية والمعنوية، لأن تصرفات المالك انتهكت الحق الشخصي العام للمستأجر.
- زيادة الأسعار غير القانونية
كان بند تغيير السعر المُفهرس "مُخفيًا" في العقد في "اتفاقيات أخرى" كبند رابع. قضت المحكمة بأن مبلغ الدفعة لم يُذكر "بشفافية"، وأعلنت بطلان هذا البند من العقد. وأُعيد المبلغ الزائد إلى المستأجر.
- احتياجات شخصية كاذبة
تذرّع المالك بـ"ضرورة شخصية" لطرد المستأجر. مع ذلك، لا يُعتبر أبناء العم "أقارب مقرّبين". في القضية رقم VIII ZR 276/23 GbR، أراد الملاك أبناء العم نقل أحدهم للسكن، لكن المحكمة قضت ببطلان هذا الإنهاء. يحقّ فقط للوالدين والأبناء والزوجين إنهاء عقد الإيجار مبكرًا.
باختصار، من المهم الإشارة إلى أن قانون الإسكان الألماني يضع آلياتٍ مُنظَّمة بدقة: لا يجوز للمؤجِّر زيادة الإيجار إلا في حال استيفاء شروطٍ مُحدَّدة مُسبقًا (Index- أو Staffelmiete) أو الحد الأقصى "20% على مدى ثلاث سنوات" للزيادة الاعتيادية، ولا يُسمح بالإخلاء إلا بقرارٍ قضائيٍّ وعمل المُحضرين. ويتمتع المستأجرون، بدورهم، بالضمانات التي يُنص عليها القانون - وهي فترةٌ للتحقق من مبررات زيادة الإيجار، وإمكانية الاعتراض، والحق في تخفيض الإيجار في حال وجود عيوبٍ جسيمة في المسكن. وتُشير الممارسة إلى أن الالتزام الصارم بهذه الإجراءات والتسجيل المُبكِّر لتأمين المحامي لدى هيئة Miet-/Wohnrechtsschutz يُقلِّلان بشكلٍ كبير من المخاطر المالية ويضمنان إمكانية التنبؤ بأداء العلاقات التعاقدية.
بحاجة الى استشارة؟
املأ النموذج وسنجيب على جميع أسئلتك ونساعدك في ترتيب التأمين.
إذا كانت لديك أسئلة أخرى ، فيمكنك دائمًا الاتصال بنا:
بالبريد الالكتروني: info@finber.de
برقية: t.me/Finber_support
